Brun pelsbille i leilighet fra 1962: delvis medhold (FinKN 2024-1066)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms andelsleilighet i Buskerud fra 1962, solgt for 3,25 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven beskrev leiligheten som meget pen og overflatepusset i 2020. Tilstandsrapporten ga overflatene TG 0 og 1 (ingen eller svake avvik). Selger hadde svart nei på spørsmål om skadedyr i egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen).

Den 1. mai 2022, en måned etter overtakelsen, oppdaget kjøperen brune pelsbiller og larver. Da listene ble tatt av i alle rom unntatt ett, ble det funnet larveskinn og noen levende biller. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feil) 9.5.22.

En skadedyrtakst viste aktivitet i hele leiligheten over lang tid. Kjøperen fikk tre forebyggende tiltak å utføre. Ved en oppfølgingsbefaring ble det ikke funnet biller eller larver, men det lå rester av gammelt gulv med treull under kjøkkenbenken. Billene kan leve av slikt materiale. Kjøperen fikk anslått 147 500 kroner for å fjerne eldre gulv og laminat i alle rom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 137 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 4 000 kroner til utgifter til advokat, pluss forsinkelsesrente.

Kjøperen mente boligen avvek fra det man kunne forvente. Selger hadde dessuten holdt tilbake opplysninger, og pelsbillene var der fortsatt etter at tiltakene var gjort.

Boligselgerforsikringen avslo. Selger kjente ikke til pelsbiller, og forholdet var ikke et avvik fra avtalen eller fra det kjøperen kunne forvente. Selskapet hadde en vurdering som anslo utbedring til 62 125 kroner hvis bestanden var sjenerende stor.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom under noe tvil til motsatt resultat og la vekt på tre ting.

For det første er skadedyr ikke alltid en mangel. Det avhenger av omfanget. Nemnda så at bestanden virket begrenset, men mente det var sannsynliggjort at den ikke var utryddet, og det var uklart hvor mye kjøperen måtte gjøre for å holde den nede.

For det andre ble boligen markedsført som meget pen, og overflatene hadde TG 0 og 1. Loven krever bare at det er et avvik som en vanlig kjøper ikke kunne forvente (§ 3-2).

For det tredje kan brun pelsbille være vanskelig å bekjempe i eldre bygninger, og det er risiko for at den kommer tilbake.

Nemnda mente likevel ikke at selger visste noe. Saken ble avgjort som en mangel etter § 3-2, ikke som at selger holdt noe tilbake.

Ved utmålingen la nemnda til grunn selskapets laveste pristilbud på 62 125 kroner, fordi kjøperen ikke hadde kommentert det. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving. Kjøperens egenandel etter loven ble regnet inn, og prisavslaget ble satt til 52 125 kroner. Kjøperen fikk også 4 000 kroner til advokat og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skadedyr i en eldre bolig kan være en mangel selv om selger ikke visste om det. Salgsoppgavens beskrivelse og tilstandsgradene påvirker hva du kan forvente.

Den viser også at prisavslaget følger den rimeligste og forsvarlige utbedringen som er dokumentert. Et dyrt anslag over det som er nødvendig, gir ikke automatisk høyere beløp. Svarer du ikke på selskapets rimeligere tilbud, kan nemnda legge det til grunn.

Kort oppsummert

• Brune pelsbiller og larver ble funnet i nesten hele leiligheten en måned etter overtakelsen.
• Nemnda mente under tvil at det var en mangel, selv om bestanden virket liten.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 52 125 kroner i prisavslag, mot krav på 137 500 kroner.