Lekkasje fra bad og mangelfullt brannskille: delvis medhold (FinKN 2025-1159)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet fra 1961 i Akershus, med en fjerde etasje som ble påbygd i 1989. Den ble solgt for 3,9 millioner kroner med kjøpekontrakt i februar 2023. Salgsoppgaven fremhevet et moderne bad der det i 2022 var lagt nye fliser oppå de gamle og satt inn ny innredning, men sa også at den opprinnelige baderomskonstruksjonen var fra 1989.

Tilstandsrapporten var tydelig om badet. Punktet om sluk, membran og tettesjikt ble gitt mørk TG 2, som betyr avvik som kan kreve tiltak. Rapporten sa at membranen var ukjent, at mansjetten i sluket ikke var fagmessig utført, og at mer enn halvparten av levetiden var brukt opp. Hulltaking (å bore et lite hull for å se og måle fukt inne i veggen) var ikke gjort, fordi takstmannen skrev at det ikke var fysisk mulig. Han gjorde i stedet enkle fuktsøk uten unormale verdier.

Etter overtakelsen i mars 2023 lekket badet ned til naboen under. Årsaken var at membranen ikke var ført godt nok under klemringen i sluket, og at forholdet hadde vart lenge. Rådgivere fant også omfattende vann-, sopp- og råteskader i veggene bak dusjen og toalettet. Kort tid senere viste det seg at brannskillet mot loftet manglet for alle loftsleilighetene i fjerde etasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 030 938 kroner i prisavslag og erstatning (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 25 000 kroner for erstatningsbolig og forsinkelsesrente. Et tilbud på nytt bad var på 481 250 kroner. For brannskillet ble det vist til kalkyler på over en million kroner for hele loftet, og et krav på 645 000 kroner for kjøperens del.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at brannskillet var mangelfullt og tilbød 30 000 kroner. For badet mente selskapet at kjøperen måtte forvente en opprinnelig konstruksjon fra 1989, og at risikoopplysningene var tydelige. Kostnadene for kjøperens del av brannskillet mente selskapet var 31 088 kroner.

Hva nemnda la vekt på

For det første brannskillet. Partene var enige om at det var branntekniske avvik, og nemnda fant en mangel etter § 3-2, siden leiligheten ikke oppfylte kravene til brannsikkerhet.

For det andre badet. Flertallet på to mente at kjøperen måtte regne med at membranen og tettesjiktet var 34 år gamle, at badet var modent for oppgradering og at det var gitt alvorlige risikoopplysninger. Hulltaking kan i utgangspunktet ikke overprøves uten klare holdepunkter, og de fant ikke at takstmannen hadde vært grovt uaktsom. Selger hadde ikke opplyst at badet fikk TG 3 da hun selv kjøpte i 2016. Flertallet mente at opplysningene ikke var så ulike de som ble gitt ved salget, og at selger kunne stole på sin egen takstmann. Det var dessuten tvilsomt om dette hadde påvirket kjøpet, siden lekkasjen hang sammen med det som var opplyst om tettesjiktet.

Mindretallet på ett medlem mente at forskriften § 2-2 var brutt, siden det var praktisk mulig å ta hull fra soverommet. Da ville fukt- og muggskadene vært oppdaget, og det var en mangel etter § 3-7.

For det tredje beløpet. Nemnda fastsatte ikke prisavslag for brannskillet. Feilen gjaldt flere leiligheter, det var nødvendig med en helhetlig vurdering for hele bygget, og fagfolkene var uenige om utbedring. Alternativene ble grovt regnet til 808 775 kroner for hele bygget og 232 400 kroner for en løsning bare for kjøperens seksjon. Nemnda nøyde seg med å konstatere mangelen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige risikoopplysninger om et bad fra 1989 gjør det vanskelig å få medhold når badet lekker. Tilstandsgrader og tekstene i rapporten teller mer enn de positive ordene i annonsen.

Den viser også at du kan få medhold uten å få et beløp. Når feilen rammer et helt bygg og fagfolk er uenige om løsningen, kan nemnda konstatere en mangel og la beløpet stå åpent. Da må partene enes, eller kravet må prøves videre.

Kort oppsummert

• Et bad fra 1989 lekket, og brannskillet mot loftet manglet i en påbygd fjerde etasje.
• Brannskillet var en mangel, men badet var det ikke, ifølge flertallet, fordi risikoopplysningene var tydelige.
• Kjøperen fikk delvis medhold under dissens, men nemnda fastsatte ikke noe beløp.