Hytte fra 1975: isolasjon og el-anlegg, delvis medhold (FinKN 2024-647)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Innlandet, oppført i 1975 og bygd på i 2017 og 2018. Den ble solgt for 2,15 millioner kroner etter en kontrakt fra januar 2023. Salgsoppgaven opplyste at hytta var vesentlig oppgradert og «blant annet etterisolert med 20 cm isolasjon». Tilstandsrapporten opplyste at taket var hevet og etterisolert med 20 cm i 2018, og at veggene over grunnmuren var oppført i isolert reisverk. Vegger, tak og el-anlegg fikk alle TG 1 (mindre avvik som ikke krever tiltak). El-anlegget var oppgradert i 2018, men takstmannen hadde ikke sertifisering for el-anlegg og hadde ikke gjort noen nærmere kontroll.

I mai 2023 fant kjøperen ut at bare taket var etterisolert med 20 cm. I veggene var det omtrent 10 cm isolasjon. Elektrikeren fant også at flere stikkontakter manglet jording, at en varmekabel og en utelampe hadde feil, og at installasjonen ved boden var lite fagmessig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 278 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at opplysningene om etterisolering ga inntrykk av at hele hytta var isolert, og at el-anlegget ikke var slik det var beskrevet.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at etterisoleringen bare var omtalt i sammenheng med taket, og at el-feilene ikke var godt nok dokumentert. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på isolasjonen.

Hva nemnda la vekt på

For det første isolasjonen. Salgsoppgaven, meglers verdivurdering og egenerklæringen (selgers eget skjema) kunne etter vanlig språkforståelse leses som at hele hytta var etterisolert. Bare enkelte passasjer i tilstandsrapporten pekte den andre veien, og selv de var ikke helt klare. Nemnda mente at uklarhet i opplysningene må gå ut over selger. Det var derfor en mangel på grunn av opplysningssvikt (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre el-anlegget. Kjøperen hadde bare lagt frem en e-post fra elektrikeren, og den forklarte ikke hva som var galt, hva som var årsaken eller hvilke forskriftskrav som var brutt. Kostnaden var 11 000 kroner, og nemnda fant det ikke dokumentert at anlegget avvek fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Kjøperen har selv bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere kravet).

For det tredje beløpet. Kjøperen hadde lagt frem et pristilbud på 267 000 kroner, men det omfattet også helt ny kledning og var ikke spesifisert post for post. Nemnda ville ikke gjøre et rent skjønnsmessig anslag og konkluderte derfor bare med at det forelå en mangel, uten å fastsette prisavslaget (§ 4-12).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at uklare formuleringer i salgsmaterialet kan tolkes til selgers ulempe. Når en påstått feil ikke er dokumentert, får kjøperen likevel ikke medhold på det punktet.

Saken viser også at det ikke er nok å vinne på mangelen. For å få fastsatt et beløp må utbedringskostnaden være spesifisert for akkurat den feilen som er en mangel, og ikke blandet med arbeid som også gir en ny standard.

Kort oppsummert

• Opplysningen om etterisolering med 20 cm gjaldt bare taket, ikke veggene, og nemnda mente uklarheten gikk ut over selger.
• Feilene ved el-anlegget var ikke godt nok dokumentert og ble ikke regnet som mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda fastsatte ikke prisavslaget fordi pristilbudet ikke kunne brukes som det var.