Slukmansjett manglet i bad fra 2000: delvis medhold (FinKN 2024-152)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i 5. etasje, oppført i 2000 og solgt for 7,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 8.7.22. Kjøper overtok 6.8.22 og overtok i tillegg en andel av fellesgjelden på 242 000 kroner. Kjøper var ikke på visning, men fikk se leiligheten i en videosamtale med selger.

Badet hadde originale hovedkonstruksjoner, som fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) i tilstandsrapporten. Overflatene var pusset opp i 2019 og lagt om i 2022, med mikrosement og nye fliser, og fikk bedre karakter. Rapporten sa at sluk og membran var fra byggeåret, og at fallet ved dørterskelen ikke var tilfredsstillende. Den anbefalte at badet ble rehabilitert på sikt. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at mikrosementen hadde sprukket, og at membran og sluk ikke var fornyet.

Ved overtakelsen så kjøper ingen membran eller slukmansjett i sluket. En senere befaring, der klemringen ble løsnet, bekreftet at det ikke var montert mansjett.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 236 250 kroner, tilsvarende pristilbudet på utbedring. I tillegg krevde han erstatning på 45 325 kroner for seks uker uten leieinntekter på 25 000 kroner i måneden, pluss nedvask, og forsinkelsesrente fra 20.5.23. Han mente takstmannen ikke hadde gjort en god nok undersøkelse av sluket, og at feilen trolig kom fra oppussingen i 2019.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste mangelen. Det viste til at bad og sluk var opplyst å være fra byggeåret, at kjøper selv er takstmann og burde ha undersøkt nærmere, og at han ikke var på visning. Selskapet mente også at takstmannen hadde undersøkt det som var synlig, og at kjøper måtte regne med utbedringer på et 22 år gammelt bad.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første var det en mangel. Feilen ga brudd på byggereglene som gjaldt da badet ble bygget, og den gikk utover det kjøper måtte regne med, selv for et bad på 22 år. At det ikke var oppstått lekkasje, var ikke avgjørende. Uten tett overgang mellom sluk og membran er det risiko for lekkasje senere. Ingen sakkyndig hadde vist at badet kunne utbedres billigere eller lokalt.

For det andre hadde takstmannen ikke gjort undersøkelsen i tråd med forskriften, siden rapporten ikke nevnte at mansjetten manglet.

For det tredje veide det ikke tungt at kjøper bare hadde sett leiligheten digitalt.

Ved utmålingen gjorde nemnda et fradrag for at de underliggende delene av badet var 22 år gamle. Fradraget for overflatene var mindre, siden de var fra 2019 og 2022. Prisavslaget ble satt til 110 000 kroner etter at egenandelen var trukket fra. Sekretariatet hadde foreslått 90 000 kroner.

Nemnda mente også at selger eller selgers medhjelpere hadde skyld, slik at kjøper kunne kreve erstatning for fremtidig tap. Han fikk erstatning for seks ukers leietap og noe rengjøring, i alt 41 000 kroner, fordi tilbudet om rengjøring var for omfattende. Kravet om forsinkelsesrente ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan foreligge selv om det ikke er lekkasje ennå, når feilen gir risiko for skade. Den viser også at «eldre bad» ikke dekker alt. Feil som bryter byggereglene og skyldes oppussing, må kjøper ikke regne med.

Prisavslaget kan bli lavere enn kostnaden fordi delene er gamle. Kjøper kan likevel få erstatning for tap som følger av mangelen, som tapt leie under utbedring.

Kort oppsummert

• Sluket på badet i en leilighet fra 2000 manglet slukmansjett, og feilen gikk utover det kjøper måtte regne med.
• Nemnda fant en mangel og pekte på at takstmannen ikke hadde undersøkt slik forskriften krever.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 110 000 kroner og erstatning på 41 000 kroner, pluss forsinkelsesrente.