Uriktig opplysning om bærende søyle i leilighet: delvis medhold (FinKN 2026-825)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1939, solgt for 5,7 millioner kroner ved kontrakt datert 23.7.24. Salgsprospektet la vekt på at leiligheten var sjarmerende med klassiske detaljer og balkong. Prospektet opplyste også at endringer i bærekonstruksjonen var ferdigattestert. Søyler som tidligere bar bygget, skulle være erstattet av bjelker i etasjene to til fem, gjort i 2009. Tilstandsrapporten sa ingenting om søylen.

Før budrunden spurte kjøperen megleren om søylen i gangen var bærende. Megleren svarte på SMS at bæringen var endret og at søylen ikke bar noe. Etter overtakelsen 2.8.24 begynte kjøperen å fjerne søylen. Da viste det seg at den var bærende, og at det å fjerne den krevde omfattende arbeid. Kjøperen reklamerte (meldte om mangel) 28.8.24 og 2.10.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake) på 219 191 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Beløpet gjaldt nytt bærende system, prosjektering, faglige vurderinger og søknad til kommunen, etter fradrag for kostnaden ved å fjerne selve søylen. Kjøperen mente at prisavslaget skulle settes til de fulle utbedringskostnadene.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), erkjente at det var en mangel. Selskapet var uenig i beløpet. Det mente at å fjerne en søyle i gangen hovedsakelig er et estetisk tiltak, uten betydning for verdi eller sikkerhet. Selskapet mente også at kjøperens søknad om å åpne en bærevegg mellom stue og kjøkken uansett var søknadspliktig, og at den kostnaden ikke kunne lastes selger. Selskapet la frem et anslag fra en takstmann på 37 000 kroner eller 56 000 kroner uten mva., avhengig av løsning.

Hva nemnda la vekt på

Siden mangelen var erkjent, gjaldt saken bare utmålingen etter § 4-12. Nemnda sluttet seg til sekretariatets beløp (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første er det kjøperen som må sannsynliggjøre kravets størrelse. Kjøperen kunne beskrevet kostnadene bedre, og fakturaene gjorde det vanskelig å se hva som gjaldt hva. Samtidig hadde ikke selskapet klart å vise at kostnadene var lavere.

For det andre var det usikkert om kostnadene også gjaldt å åpne bæreveggen mellom stue og kjøkken. Denne tvilen gikk ut over kjøperen.

For det tredje mente nemnda at kjøperens pristilbud måtte veie noe tyngre enn selskapets anslag. Nemnda har ikke bygningsteknisk kompetanse og behandler saken bare ut fra dokumentene. Det var likevel så mange usikre punkter at den ikke ville tilkjenne hele beløpet. Det måtte også gjøres fradrag for standardheving (at kjøperen får nye materialer og en bedre løsning enn før). Nemnda satte prisavslaget til 175 000 kroner, inkludert egenandelen, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vinne på selve mangelen. Når selskapet erkjenner mangelen, blir beløpet den harde delen av saken, og der er det kjøperen som må dokumentere.

Fakturaer som viser hva hvert beløp gjelder, gjør kravet lettere å få igjennom. Kostnader som ikke kan knyttes til feilen, for eksempel arbeid kjøperen ville gjort uansett, kan bli trukket fra eller gjøre nemnda usikker. En kjøper som spør om noe konkret før budrunden og får et uriktig svar, kan bygge på det svaret i saken.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk beskjed om at en søyle ikke var bærende, men den var det, og det var en mangel.
• Selskapet erkjente mangelen, og tvisten gjaldt bare hvor stort prisavslaget skulle være.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 175 000 kroner mot et krav på 219 191 kroner, fordi kostnadene var uklare og det ble trukket for standardheving.