Sprukne fliser i bad i bolig fra 2020: ikke medhold på beløpet (FinKN 2024-801)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig på Østlandet, oppført i 2020 og solgt for 4,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mars 2023. Salgsoppgaven beskrev en ny og moderne bolig der man bare kunne flytte inn. Selger hadde bodd der siden 2020 og svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom og om arbeid på våtrom.

Tilstandsrapporten ga badet i første etasje TG 0 og 1 på nesten alle punkter, men TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på gulvoverflaten. Den nevnte bomlyd i noen fliser i dusjsonen, som tyder på at flisen ikke sitter godt fast i underlaget. Ved overtakelsen i april 2023 så kjøperen at flere fliser på badegulvet var sprukket. Det ble notert i overtakelsesprotokollen.

En takstmann fant senere at fliser var lagt uten bevegelsesfuger, og at sluket lå for lavt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 325 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Hun mente at feilene var upåregnelige i en ny bolig, og at det virket urimelig å si at hun skulle ha sett noe som verken selger eller fagfolk hadde oppdaget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var en mangel fordi badet var i dårligere stand enn en kjøper kan vente (§ 3-2), og fastsatte prisavslaget til 175 000 kroner. Selskapet sa da at det ville følge denne vurderingen. Kjøperen klaget til nemnda og mente beløpet var satt for lavt.

Hva nemnda la vekt på

Siden selskapet hadde akseptert at det var en mangel, gjaldt saken bare hvor stort prisavslaget skulle være (§ 4-12). Nemnda sluttet seg til sekretariatet, og tre forhold var viktige.

For det første hvilken utbedring som er nødvendig. Kjøperens takstmann mente badet burde rives og bygges opp på nytt, med et kostnadsanslag på 300 000 kroner. Selskapets takstmann anbefalte å utbedre to vegger, overgangen mellom gulv og vegg i dusjhjørnet og rørgjennomføringene, til 206 250 kroner. Kjøperen la frem en e-post fra et firma som var i tvil om hvordan man kan sikre tett skjøt mellom gamle og nye vegger. Nemnda mente likevel at det ikke var sannsynliggjort at den rimeligere løsningen ikke ville gi en forsvarlig utbedring.

For det andre at utbedringen gir badet en bedre stand enn det som var avtalt. Et bad fra 2020 med kjent bomlyd blir bedre enn det var, og det ble gjort et fradrag for dette. Nemnda mente fradraget skulle være mindre enn selskapets krav på 40 prosent, fordi det ikke var snakk om en full renovering.

For det tredje kjøperens egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd), som ble trukket fra. Prisavslaget ble 175 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det å få rett til prisavslag og å få kravet i sin helhet er to forskjellige ting. Selv med en erkjent mangel legger nemnda til grunn den rimeligste forsvarlige utbedringen, og kjøperen bærer bevisbyrden for at en dyrere løsning er nødvendig.

En uttalelse fra en entreprenør eller en fagperson om at en mindre utbedring ikke holder, veier tyngre enn et generelt ønske om å rive alt.

Kort oppsummert

• Sprukne fliser og feil ved sluk og fuger i et bad fra 2020, med bomlyd nevnt i tilstandsrapporten.
• Selskapet erkjente mangelen, så striden gjaldt bare beløpet.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen fikk 175 000 kroner av kravet på 325 000 kroner.