Garasje, grunnmur og sprekker i hus fra 1985: delvis medhold (FinKN 2026-640)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985 med dobbel garasje, solgt for 4,8 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den flott og velholdt. Tilstandsrapporten ga mange bygningsdeler TG 2 (avvik), blant annet veggkonstruksjon, etasjeskille og drenering, og vaskerommet fikk TG 3. Grunnmuren fikk derimot TG 1 (ingen eller svake avvik), og rapporten sa at muren var isolert utvendig under terreng. Garasjen ble ikke tilstandsvurdert, men rapporten nevnte et ujevnt gulv, sprekker i blokkene og løse fliser.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på flere forhold: mangelfull isolasjon og trekk, en grunnmur som ikke var isolert utvendig, en garasje med feil ved fundament og drenering, og en sprekk mellom gulv og vegg i soverom og bod.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen la frem en oversikt over utbedringskostnader på 586 562 kroner. Garasjen alene sto for 325 937 kroner, og kjøperen krevde i tillegg erstatning for takst og juridisk bistand og for dokumentavgift. Kjøperen mente at avvikene ikke var påregnelige, at opplysningen om isolert grunnmur var uriktig, og at selgeren måtte kjenne til garasjens tilstand.

Selgerens boligselgerforsikring, HDI Global Specialty, avviste alt. Selskapet pekte på boligens alder på 40 år, på at sprekkene i garasjen var synlige for kjøperen, og at kostnaden knyttet til selve isoleringen av grunnmuren var svært liten. Selskapet mente også at kjøperens egen boligkjøperforsikring dekket utgifter til takst og juridisk bistand.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til dette.

For det første grunnmuren og garasjen. Opplysningen om at muren var isolert var uriktig, og garasjens fundament og drenering var mangler etter avhl. § 3-2. Nemnda så ikke at tilstandsrapporten hadde varslet det som nå måtte gjøres.

For det andre sprekken mellom gulv og vegg. Sekretariatet mente først at den ikke var en mangel. Etter det kom kjøperen med en ny rapport som viste at sprekken var langt større enn antatt, trolig var der fra byggeåret og hadde sammenheng med trekken. Ingen kommentarer fra selskapet imøtegikk rapporten, og nemnda regnet sprekken som en mangel.

For det tredje trekk og isolasjon ellers. Her fant nemnda ikke grunnlag for ansvar. Det er ikke uventet med noe trekk i et hus fra 1985.

Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner, før fradrag for lovens egenandel. Kjøperen får nye vegger, fundament og drenering, og slik fordel skal trekkes fra. For dreneringen som var 38 år gammel, kan fradraget etter praksis gå opp til 75 %. Kravet om erstatning for takst og juridisk bistand og for dokumentavgift førte ikke frem. Utgiftene var ikke dokumentert, og kjøperen hadde dekning i egen forsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i tilstandsrapporten, som at muren er isolert, kan gi krav hvis den er feil. Feil du bare kan kalle alderdomstegn, gir sjelden krav. Ny dokumentasjon kan endre utfallet også etter sekretariatets vurdering. Prisavslaget er heller ikke lik pristilbudet. Fordelen av å få nye bygningsdeler trekkes fra.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1985 med garasje, grunnmur og sprekker som kostet 586 562 kroner å utbedre etter kjøperens oversikt.
• Grunnmur, garasje og sprekk mellom gulv og vegg var mangler. Trekk og isolasjon ellers var det ikke.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 250 000 kroner før fradrag for egenandelen.