Taklekkasje med TG 1 og terrasse med TG 2: delvis medhold (FinKN 2025-229)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1989, solgt for 9,8 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven sa at huset hadde eldre standard og noe moderniseringsbehov, og at det hadde vært problemer med fukt og lekkasjer som i ulik grad var utbedret. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) fortalte selger om lekkasjer fra overlysvinduer og fra vegger, og om noe fukt i taket i bodområdet. Det flate taket hadde fått nytt belegg og beslag i 2004. Tilstandsrapporten ga taktekking, nedløp, beslag og takkonstruksjon TG 1 (ingen funksjonssvikt). Terrassene fikk «mørk» TG 2, fordi mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp på membranen (laget som holder vann ute).

Etter overtakelsen fant kjøper i juli 2022 en lekkasje fra terrassen. I oktober 2022 kom det vann fra midten av stuetaket. Kjøperens egen bygningsforsikring dekket følgeskadene, men ikke arbeidet med å fjerne årsaken.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 704 851 kroner, pluss 10 000 kroner for egenandelen i egen bygningsforsikring og 4 000 kroner for egenandel i boligkjøperforsikringen. Kjøper mente at taket hadde fått TG 1 og at lekkasjene var upåregnelige, og at selger ikke hadde fortalt alt.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste ansvar. Det viste til bygningsdelenes alder og de mange risikoopplysningene om fukt og lekkasjer. Selskapet mente også at kjøpers krav var for høyt, at utmålingen må ta utgangspunkt i den rimeligste forsvarlige utbedringen, og at det måtte gjøres fradrag for at kjøper får en bedre bolig.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte saken i to, og nemnda var enig.

For taket var det en mangel etter § 3-2. Boligen var 33 år, og det var gitt flere risikoopplysninger. Men taktekkingen var fra 2004, og både den og de nærliggende bygningsdelene fikk TG 1. Nemnda legger i nyere praksis større vekt på TG 1 til fordel for kjøper, også for gamle bygningsdeler. Dette veide tyngst.

For terrassen var det ikke en mangel. Selger hadde gitt en rekke opplysninger om fukt og lekkasjer der, og terrassene hadde fått TG 2. Kjøper kunne derfor regne med problemer.

Ved utmålingen tok nemnda utgangspunkt i entreprenørens tilbud på å legge om taket. Det er praksis at den rimeligste forsvarlige utbedringen legges til grunn når fagfolk er uenige. Kjøper hadde også lagt frem et dyrere tilbud fra et takfirma på helt nytt tak. Det ble ikke godtatt i sin helhet. Det ble gjort fradrag for standardheving, altså at kjøper får et nyere tak enn det som var avtalt, og for kjøpers egenandel. Prisavslaget ble satt til 130 000 kroner. Nemnda mente at det i tillegg skulle dekkes nødvendige utgifter til ny isolasjon, siden takfirmaet forklarte at den gamle var ødelagt av vann. Kjøper hadde ikke dokumentert beløpet, så det ble ikke fastsatt. Egenandelen på 4 000 kroner ble erstattet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 kan gi kjøper et sterkt krav selv om boligen er gammel og selger har opplyst om tidligere lekkasjer. Samtidig viser den at et tak og en terrasse kan bli vurdert helt forskjellig i samme bolig, og TG 2 gjorde forskjellen.

Den viser også at kravet ofte blir mindre enn tilbudene. Nemnda tar den rimeligste forsvarlige løsningen som utgangspunkt og trekker fra det du får i bedre standard. Du må dokumentere kostnader du vil ha dekket, som isolasjonen her.

Kort oppsummert

• Taket i et rekkehus fra 1989 lakk etter overtakelsen, og terrassen hadde også en lekkasje.
• Nemnda mente taket var en mangel fordi det hadde TG 1, men terrassen ikke, siden den hadde TG 2 og mange risikoopplysninger.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 130 000 kroner i prisavslag mot et krav på 704 851 kroner, i tillegg til nødvendige kostnader for isolasjon.