Innlagt fiber på tre soverom manglet: ikke medhold (FinKN 2025-249)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus oppført i 2020 og solgt for 5,8 millioner kroner i august 2022. Kjøperen overtok 1.10.22. Salgsoppgaven omtalte tre soverom som «har innlagt fiber». Etter overtakelsen viste det seg at soverommene ikke hadde noen fibertilkobling. Fiberen fantes bare i gangen. Kjøperen oppdaget også at en terrasse var oppført uten byggesøknad. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilene) i februar og mars 2023.

Terrassen ble senere godkjent av kommunen med dispensasjon (unntak fra reglene), og partene var enige om at den var en mangel. Kostnaden for kjøperen var 24 255 kroner. Tvisten gjaldt bare fibertilkoblingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann anslo at det måtte gjøres fysiske inngrep for å få fiber inn på soverommene, og et byggefirma ga et tilbud på 112 250 kroner for de bygningsmessige arbeidene. Kjøperen krevde 202 692 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende kostnaden ved å installere fiber på alle tre soverom. Kjøperen krevde også erstatning for eget arbeid med terrassesaken og for 4 000 kroner i sakskostnader, samt forsinkelsesrente.

Kjøperen forklarte at fiber var avgjørende, fordi han ville drive kryptomining hjemme og kunne få behov for hjemmekontor med styring av autonome fartøy. Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet, men erkjente senere ansvar for et forholdsmessig prisavslag på 10 000 kroner for fibertilkoblingen, i tillegg til kostnadene for terrassen.

Hva nemnda la vekt på

Partene var enige om at det forelå mangler etter § 3-1 (fiber slik det var opplyst) og § 3-2 (terrassen). Spørsmålet var hvordan prisavslaget skulle regnes ut. Nemnda tiltrådte i hovedsak sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse og la vekt på tre forhold.

For det første hovedregelen i § 4-12. Prisavslaget regnes normalt ut fra kostnaden ved å rette feilen (andre ledd). Hvis kjøperen kan godtgjøre at verditapet er et annet, regnes det i stedet forholdsmessig etter verdifallet (første ledd). Da må verditapet klart avvike fra utbedringskostnadene. Her var det åpenbart at manglende fiber på soverommene ikke ga et verdifall i samme størrelsesorden som utbedringskostnadene.

For det andre at boligen uansett hadde fibertilkobling i gangen. Trådløst bredbånd fungerer tilfredsstillende og er en alminnelig akseptert løsning. Det var ikke sannsynliggjort at kjøperen hadde et større behov for internett enn det vanlige, og det var uklart om det i det hele tatt var et verdiminus. Opplysningen om fiber kunne ha hatt en liten kjøpsfremmende effekt, siden den sa noe om boligens tekniske standard.

For det tredje kjøperens særlige behov. Kryptomining og hjemmekontor for styring av fartøy kunne ikke tillegges avgjørende vekt, fordi det ikke var holdepunkter for at disse behovene kom frem under kjøpsprosessen.

Prisavslaget ble satt til 10 000 kroner for fiberen. Med terrassen og etter fradrag for kjøperens egenandel (den delen kjøperen selv må bære, etter § 3-1 fjerde ledd) ble samlet prisavslag 24 255 kroner. Kjøperen fikk i tillegg dekket egenandelen på 4 000 kroner, og forsinkelsesrente. Kravet om 16 000 kroner for eget arbeid førte ikke frem, fordi et økonomisk tap ikke var sannsynliggjort. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil opplysning i salgsoppgaven gir rett til prisavslag, men at beløpet ikke alltid følger regningen for å rette feilen. Er utbedringen dyr sammenlignet med hva feilen faktisk betyr for verdien, kan avslaget bli fastsatt skjønnsmessig og langt lavere.

Særlige behov må komme frem før kjøpet for at de skal telle. Har du en bruk av boligen som avhenger av en bestemt egenskap, viser saken at dette må ha vært kjent under kjøpsprosessen.

Kort oppsummert

• Fiber var lovet på tre soverom, men fantes bare i gangen, og terrassen manglet godkjenning.
• Nemnda satte prisavslaget for fiberen til 10 000 kroner, ikke de 202 692 kroner kjøperen krevde.
• Kjøperen fikk ikke medhold i hovedkravet, og samlet prisavslag ble 24 255 kroner sammen med terrassen.