Stokkmaur i anneks til hytte fra 1968: ikke medhold (FinKN 2026-544)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Innlandet fra 1968, med anneks og uthus på en stor tomt. Den ble solgt for 1,25 millioner kroner ved kontrakt i februar 2025. Kjøperen overtok samme måned. Salgsoppgaven beskrev en koselig hytte i naturskjønne omgivelser, og annekset var bare kort omtalt.

Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene i hytta TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og noen fikk TG 1 og TG 3. Rapporten pekte blant annet på glipper i veggkonstruksjonen der skadedyr kunne komme inn, og på begrenset lufting i taket. Annekset var ikke vurdert på samme måte som hytta. Det sto tydelig at det bare var enkelt beskrevet.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til skadedyr og utettheter. Selger hadde eid hytta i 3 år og 5 måneder.

Midt på sommeren så kjøperen aktivitet fra stokkmaur i taket og isolasjonen i annekset, og døde maur på gulvet. Kjøperen åpnet taket og fant et betydelig skadeomfang.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fikk et tilbud på 36 850 kroner for å rive og bygge opp igjen taket, og la i tillegg frem fakturaer og en kvittering. Kravet var prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 68 955 kroner, med forsinkelsesrenter.

Kjøperen mente forholdet var upåregnelig, siden det ikke var gitt noen opplysninger om et pågående maurangrep. Generelle opplysninger om hytter i skogsterreng kan ikke, mente kjøperen, erstatte konkret informasjon. Kjøperen mente også at selger måtte ha kjent til maurproblemet (§§ 3-2 og 3-7).

Selskapet var HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring. Det viste til at hytta var gammel og solgt uten opplysninger om nyere modernisering. Tilstandsgradene tilsa vesentlige avvik, og det var varslet om fare for skadedyr. Selskapet mente også at det ikke var dokumentert at det faktisk var stokkmaur, og ikke vanlig maur.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det. Fire forhold var viktige.

For det første alderen. Hytta var 57 år ved salget, og kjøperen måtte regne med utbedringer på grunn av alminnelig slitasje og eldre byggeskikk. Stokkmaur kan i utgangspunktet være uventet, men vurderingen må gjøres konkret i hver sak.

For det andre risikoopplysningene. Kjøperen var varslet om skjulte skader i konstruksjonene. At annekset ikke var vurdert av takstmannen, ga usikkerhet som kjøperen måtte ta hensyn til. Et anneks har dessuten ofte lavere standard enn hovedbygningen.

For det tredje omfanget. Bare det gamle taket på annekset skulle skiftes, og det var ikke krevd penger til sanering, som ville vært naturlig ved et aktivt angrep. Skadene var ikke så store at de ble upåregnelige. Kjøperen hadde heller ikke lagt frem noen skaderapport som viste et pågående angrep.

For det fjerde selgers kunnskap (§ 3-7). Maurene ble funnet flere måneder etter overtakelsen, og skadene satt skjult i taket. Hytta ble brukt sporadisk. Insektmidlene som ble funnet, var flere år gamle, og slike midler er vanlige på hytter i skog. Det var derfor ikke nok til å vise at selger visste om maur. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder og risikoopplysninger veier tungt for eldre hytter. En skade av en annen art enn det som ble varslet, kan likevel regnes som påregnelig når kjøperen ble advart om skjulte skader.

Det er også verdt å merke seg at et anneks eller uthus som bare er enkelt beskrevet, gir mindre å bygge på for kjøperen enn selve hytta.

For å vise at selger kjente til et skadedyrproblem trengs mer enn gamle sprayflasker. Kjøperen bør ha dokumentasjon på hva slags skade det er og hvor stor den er.

Kort oppsummert

• Stokkmaur i taket på annekset til en hytte fra 1968, funnet noen måneder etter overtakelsen.
• Nemnda fant skaden påregnelig etter alder og risikoopplysninger, og ikke noe bevis på at selger kjente til den.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 68 955 kroner, og selskapet fikk medhold.