Utett og fuktskadet 39 år gammelt bad i leilighet: ikke medhold (FinKN 2025-165)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1983, solgt for 11,4 millioner kroner ved kontrakt i juni 2022 og overtatt 15. november 2022. Salgsoppgaven beskrev badet som lyst og delikat med flislagte overflater og varmekabler. Tilstandsrapporten sa at badet var av ukjent alder, men fremsto som noe eldre.

Gulv og vegger på badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Begrunnelsen var alder i forhold til forventet levetid på det vanntette sjiktet (membranen). Membran i baderomsvegg har normalt en levetid på 15 til 20 år, og rapporten skrev at konstruksjonen hadde oppnådd mer enn halvparten av den. Inventar, himling, varmekabler og sanitærutstyr fikk TG 1. Takstmannen tok hull i veggen mot boden og målte fukt uten å finne noe utover normale verdier. Det punktet fikk TG 0 (ingen symptomer).

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen symptomer på fukt- og råteskader. Et rørleggerfirma fant store fuktskader i gipsplatene bak og over badekaret, og mugg på baksiden av platene. De konkluderte med at badet var utett og måtte rives og totalrenoveres.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 278 272 kroner, som var tilbudet for full renovering, med rente. Kjøperen viste særlig til hulltakingen og TG 0. Kjøperen mente at en kunne forvente et bad som fungerte, og at selgers takstmann måtte ha kjent til fuktskadene.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på badets alder og risikoopplysningene i tilstandsrapporten. Det avviste også at selger eller takstmannen hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

En samlet nemnd var enig i at det ikke var sannsynliggjort at selger eller takstmannen hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda fant ikke sannsynliggjort at hulltakingen var for dårlig, eller at den burde ha avdekket muggen som ble funnet senere.

Om badet var en mangel (§ 3-2, at boligen ikke er slik kjøperen med rimelighet kunne forvente) delte nemnda seg. Flertallet, to av tre medlemmer, sa nei og la vekt på tre ting.

For det første var badet omtrent 39 år gammelt. Partene var enige om at det var fra byggeåret. I en eldre bolig må en regne med skjulte skader og utdaterte løsninger, og dette gjelder også enkeltdeler som er gamle.

For det andre var det gitt konkrete risikoopplysninger. Alle overflater på badet hadde TG 2, som betyr at kjøperen må regne med å utbedre etter overtakelsen.

For det tredje ble hulltakingen ikke tillagt avgjørende vekt. Nemnda så at TG 0 isolert sett kunne gi en forventning om at det ikke var pågående fuktproblemer, men en hulltaking er bare en stikkprøve på ett tidspunkt. Flertallet mente at den samlede risikoen gjorde det påregnelig at badet måtte renoveres på kort sikt. Nemnda viste til en tidligere avgjørelse med tilsvarende opplysninger.

Dissensen

Et medlem mente at badet var en mangel (dissens betyr at nemnda er uenig). Mindretallet mente at risikoen ikke ble sagt klart nok. Rapporten sa bare at badet var av ukjent alder, ikke at det var rundt 40 år og måtte forventes fullt oppgradert. Forklaringen på TG 2 ga heller ikke grunn til å forstå at membranen for lengst var over normal levetid. Rapporten ga dessuten en rekke betryggende opplysninger, blant annet TG 1 på varmekablene og TG 0 på hulltakingen. Et utett bad med omfattende skader var derfor upåregnelig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bads alder kan veie tungt, også når en hulltaking ikke fant fukt. En hulltaking viser tilstanden på ett punkt og ett tidspunkt. Et bad som er gammelt og har TG 2 på gulv og vegger, kan regnes som en risiko en må ta hensyn til.

Saken viser også at kjøperens forventninger vurderes ut fra alle opplysningene samlet. Dissensen viser at det kan være uenighet om hvor tydelig alderen egentlig ble oppgitt.

Kort oppsummert

• Utett bad fra 1983 med fukt- og råteskader, funnet etter overtakelsen.
• Flertallet mente alder og risikoopplysninger veide tyngre enn en hulltaking uten funn.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.