Termostat uten varmekabler på badet: delvis medhold (FinKN 2024-733)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 1-roms leilighet fra 1972 i en tidligere hotellbygning som ble gjort om til leiligheter i 2004. Den ble solgt for 685 000 kroner, i tillegg til en andel fellesgjeld på 241 990 kroner, ved kjøpekontrakt i august 2023. Kjøperen overtok i slutten av august 2023.

Tilstandsrapporten ga badet en lav tilstandsgrad. Overflatene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og membran, tettesjikt og sluk fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) fordi det var tegn til svikt. Rapporten sa at badet måtte oppgraderes snart, og anslo kostnaden til 100 000 til 300 000 kroner. På spørsmålet om oppvarming sto det elektrisk via panelovner og varmekabler atskilt av en skråstrek, i tillegg til fjernvarme. Sikringsskapet var ikke undersøkt.

Etter overtakelsen aktiverte kjøperen termostaten ved badet, men gulvet ble ikke varmt. En elektriker fant at det bare var en termostat, og at kablene endte i en boks ved gulvet. Det fantes ingen varmekabler.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 190 852 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 10 590 kroner for en rapport, 51 750 kroner i erstatning for utgifter til juridisk bistand og leiekostnader. Hun mente at hun kunne stole på at oppvarmingen stemte, og at termostaten viste at det var varmekabler.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at badet var opplyst å være eldre og i dårlig stand. Det viste også til at skråstreken i teksten betyr «eller», så boligen kunne ha panelovner eller varmekabler. Selger sa at han ikke kjente til noen feil, og at han aldri hadde brukt kablene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold var viktige.

For det første hva som var opplyst. Varmekabler var nevnt som svar på et konkret spørsmål om oppvarming. Da må kjøperen kunne stole på at opplysningen stemmer (§ 3-2). Nemnda mente skråstreken var uheldig og kunne leses på to måter, men termostaten rett utenfor badet gjorde at kjøperen måtte legge til grunn at det var varmekabler på badet.

For det andre at et gammelt bad ikke fritar. At badet var gammelt og hadde TG 3, endret ikke at opplysningen om varmekabler var feil.

For det tredje beløpet, som ble langt lavere enn kravet. Å legge varmekabler krever nytt badgulv og renovering av badet, og det hadde kjøperen uansett regnet med å måtte gjøre. Hun ville ellers havnet i en bedre stilling enn salgsdokumentene tilsa. Nemnda trakk derfor fra for standardheving og forlenget levetid, og satte det samlede prisavslaget til 25 590 kroner etter fradrag for egenandel (§ 4-12). I tillegg fikk hun 20 000 kroner i erstatning for utgifter til juridisk bistand (§ 4-14). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsdokumentene om oppvarming og utstyr, kan gi deg grunn til å forvente noe, også når en skråstrek gjør teksten uklar. En termostat, kursoversikt eller lignende på visning kan styrke det.

Saken viser også at prisavslaget kan bli lavt når utbedringen henger sammen med noe du uansett måtte gjøre. Et bad som allerede er opplyst å måtte renoveres, gir lite rom for å kreve at selger dekker hele renoveringen.

Kort oppsummert

• Varmekabler var nevnt og termostat montert, men badgulvet hadde ingen kabler.
• Nemnda mente det var en mangel fordi opplysningen ga grunn til å forvente varmekabler.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 25 590 kroner i prisavslag og 20 000 kroner i erstatning, mot et krav på 190 852 kroner.