Hytte uten vann og feilkoblet avløp fra 1937: delvis medhold (FinKN 2025-1068)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1937, solgt for 767 000 kroner ved kjøpekontrakt av 19.3.24. Salgsoppgaven kalte den et oppussingsobjekt, men med innlagt strøm og vann. Tilstandsrapporten sa at bygget hadde gjennomgående lav standard. Likevel fikk vannledninger, avløpsrør, utvendige vann- og avløpsledninger og septiktank TG 1 (ingen avvik). Vannledningene ble beskrevet som gammelt røropplegg, og vannet kom fra egen brønn. Boligen ble solgt som dødsbo, og selger svarte «vet ikke» på alle spørsmål i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen).

Ved overtakelsen kom det ikke vann i ledningene, og det ble ført inn i overtakelsesprotokollen. Senere viste en rapport at vanninntaket ikke hadde forbindelse med brønnen. Rapporten viste også at avløpet fra kjøkkenet gikk inn på dreneringsgrøftene. Gamle keramiske rør lå uten pakning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 96 740 kroner, takstutgifter på 9 281 kroner og forsinkelsesrenter. Et pristilbud fra et rørleggerfirma på 79 278 kroner dekket utbedring av både vann og avløp. Kjøperen hadde i tillegg måttet legge en midlertidig vannledning fra brønnen.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av HDI. Selskapet avviste ansvar. Det viste til boligens alder, til at det var opplyst om eldre røropplegg og lav standard, og til at det ikke var noe som tilsa at selger ga mangelfulle opplysninger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant en mangel, men satte prisavslaget til 40 000 kroner etter egenandel. Det trakk fra for at kjøperen fikk nye deler i stedet for gamle. Kjøperen mente avslaget var for lavt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det var en mangel, og kom til at prisavslaget skulle være høyere enn sekretariatet mente. Tre ting veide tyngst.

For det første burde utgiftene til den midlertidige utbedringen og til rapporten fra septikfirmaet regnes med i utmålingen.

For det andre kunne nemnda ikke se at de nye delene på vannsystemet innebar noen særlig standardheving eller lengre levetid. Fradraget ble derfor mindre.

For det tredje gjaldt sakens utmåling en lokal utbedring, ikke fornying av et helt anlegg.

Prisavslaget ble satt til 80 000 kroner, og 70 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Forsinkelsesrenter ble tilkjent fra påkravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om lav standard og gammelt røropplegg ikke fjerner alle krav. Når en del av vann- og avløpssystemet har TG 1, kan kjøperen vente at det virker, og at vann faktisk kommer inn i huset. Det gjelder også når boligen er solgt som dødsbo og selger ikke kjenner boligen.

Samtidig blir prisavslaget ikke automatisk lik tilbudet fra en rørlegger. Der utbedringen gir nye deler som skyver fremtidig vedlikehold, kan det trekkes fra. Utgifter du har hatt for å utbedre eller dokumentere feilen, kan tas med i vurderingen.

Kort oppsummert

• Ingen vanntilførsel og feilkoblet avløp i en fritidsbolig fra 1937 som ble solgt som dødsbo.
• Nemnda mente det var en mangel, selv om boligen var opplyst å ha lav standard.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 70 000 kroner etter egenandel, mot kravet på 96 740 kroner.