Økt vedlikehold i bygård fra 1900: ikke medhold (FinKN 2026-60)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjonsleilighet i en bygård fra 1900, solgt for 6,45 millioner kroner ved kontrakt i desember 2024. Salgsoppgaven opplyste at sameiet hadde vedtatt et kontantinnskudd (en engangsinnbetaling fra hver seksjon) på 90 000 kroner til takarbeid, og at styret vurderte å øke felleskostnadene i 2025. Felleskostnadene var oppgitt til 3 575 kroner i måneden.

I egenerklæringen svarte selger at sameiet nettopp hadde fått en vedlikeholdsplan, og at det var mulig at husleien ville øke litt i 2025. Dette var ikke vedtatt ennå. Tilstandsrapporten beskrev bygget som jevnlig vedlikeholdt.

Kjøperen overtok i januar 2025. I februar snakket kjøperen med styrelederen og fikk vedlikeholdsplanen og tidligere møtereferater. Da gikk det opp for kjøperen at sameiet skulle gjennomføre store og kostbare arbeider på bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 437 500 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at det som ble sagt før kjøpet, tydet på en liten økning i felleskostnadene, ikke et vedlikeholdsprosjekt av dette omfanget. Kjøperen mente også at selger visste mer enn han fortalte, og at det var brudd på opplysningsplikten (selgers plikt til å si fra om forhold han kjenner til).

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at salgsoppgaven varslet både en vedlikeholdsplan og økte kostnader, og at det er naturlig å regne med vedlikehold i en bygård som er over hundre år gammel. Planen var dessuten ikke endelig vedtatt da salget skjedde.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda mente at det verken var en mangel etter § 3-2 eller § 3-7. Tre forhold veide tyngst.

For det første var samlet informasjon avgjørende. Kjøperen hadde fått vite om vedlikeholdsplanen, om det vedtatte kontantinnskuddet og om at styret vurderte å øke felleskostnadene. Økningen som endte med å bli vedtatt, rundt 1 000 kroner i måneden, lå etter flertallets syn innenfor det selger hadde varslet om.

For det andre var bygget gammelt. Flere utvendige bygningsdeler hadde tilstandsgrad TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det var ikke opplyst om større vedlikehold på lang tid. Da måtte kjøperen regne med at planen ville bety kostnader.

For det tredje var planen ikke ferdig. Sameiet hadde ikke innhentet konkrete tilbud da salget skjedde, og styret snakket om en revidert plan. Nemnda pekte på at mer detaljerte opplysninger fra selger kunne ha gitt et misvisende bilde av en sak som ennå var uavklart. Nemnda mente likevel at selger med fordel kunne ha fortalt mer om planen.

Avgjørelsen var delt (dissens). Mindretallet mente at det forelå mangel. Det la vekt på at planen ikke fulgte salgsoppgaven, at selger måtte ha kjent til at økning var sannsynlig, og at ordene «liten økning» ga et for mildt bilde. Mindretallet pekte på at økningen tilsvarte omtrent 28 %. Slik ble kjøperens syn støttet av én stemme, men flertallet avgjorde saken.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når salgsdokumentene varsler vedlikeholdsplan og mulige kostnadsøkninger i et gammelt bygg, er terskelen høy for å få medhold i at noe er holdt tilbake. Det avgjørende er hva kjøperen totalt sett kunne forstå av dokumentene, ikke hva selger senere viser seg å ha visst.

Saken viser også at en plan som ennå ikke er vedtatt, veier mindre enn en konkret beslutning med tall på. At nemnda var delt, viser at spørsmålet er reelt, men også at flertallet ikke ville strekke selgerens opplysningsplikt så langt.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 437 500 kroner i prisavslag etter store vedlikeholdsplaner i sameiet i en bygård fra 1900.
• Flertallet mente salgsoppgaven og egenerklæringen ga nok varsel om vedlikehold og høyere kostnader, og ga forsikringsselskapet medhold.
• Mindretallet mente selger hadde underkommunisert, så saken ble avgjort under dissens.