Lekkasje fra basseng og feil ved inngangsparti: ikke medhold (FinKN 2024-545)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig på Østlandet, oppført i 1970 og solgt for 15,1 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet en større oppussing i 2018, store terrasser og et stort svømmebasseng. Tilstandsrapporten opplyste at dreneringen (systemet som leder vann bort fra grunnmuren) var fra byggeåret, at det ikke var tegn til utvendig fuktsikring, og at det ikke kunne utelukkes at boligen måtte redreneres. Byggegrunnen var leire.

Kort tid etter overtakelsen la kjøperen merke til at vannstanden i bassenget sank. Selger mente det trolig var fordampning. Kjøperen tilkalte likevel et bassengfirma, som fant en lekkasje i rørsystemet ved en trykktest i september 2022. Kjøperen fikk inntrykk av at reparasjonen ikke var stor, og ventet til neste sesong. Da viste arbeidet seg å bli mer omfattende. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) først i mai 2023. Samtidig ble det reklamert over løse fliser og et sluk som rant over i inngangspartiet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 92 199 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Selskapet bak selgers boligselgerforsikring mente at reklamasjonen om bassenget kom for sent. For inngangspartiet mente det at inngangsparti, drenering og grunnmur måtte antas å være fra byggeåret, og at slike skader var å vente når dreneringen var eldre og utvendig fuktsikring manglet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg til sekretariatets begrunnelse. To ting avgjorde.

For det første fristen for bassenget (§ 4-19). Kjøper må si fra innen rimelig tid etter at hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen. Fristen begynte å løpe senest da lekkasjen ble påvist. Bassenget var fra 2018, så det var da en reell mulighet at selger kunne være ansvarlig. At kjøperen trodde utbedringen var liten, endret ikke det. Reklamasjonen kom omtrent åtte måneder senere, og det var ikke rimelig tid.

For det andre inngangspartiet (§ 3-2). En takstmann mente løse fliser og oppsmuldret lim mest sannsynlig skyldtes frost, vann og dårlig utført flisarbeid. Sluket tok ikke unna vannet fordi avløpet var svakt og fallet uheldig. Salgsdokumentene hadde imidlertid varslet at dreneringen var gammel og at ny drenering kunne bli nødvendig. Nemnda mente derfor at utbedringsbehovet ikke gikk utover det kjøperen måtte regne med.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å klage kan begynne å løpe når du vet at det er en feil, selv om du tror den er liten. Å vente til neste sesong kan bli avgjørende hvis kostnaden viser seg å bli større enn ventet.

Den viser også at opplysninger i tilstandsrapporten om gammel drenering og manglende fuktsikring påvirker hva du kan forvente. Skader som følger av dette, regnes lett som noe kjøperen måtte ta høyde for, selv om oppussingen ellers var ny.

Kort oppsummert

• Bassenglekkasje og feil ved inngangspartiet i en tomannsbolig fra 1970.
• Kjøperen reklamerte for sent over bassenget, og inngangspartiet var ikke en mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet.