Bad, kledning og terreng i bolig fra 1957: ikke medhold (FinKN 2025-581)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold fra 1957, solgt for 4,3 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven fortalte om hvitevarer fra 2015. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og terrengforholdene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) med et kostnadsestimat på «Under 10 000». Selger opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at badet i første etasje var pusset opp ved egeninnsats i 1997, og at kledningen på endeveggene var satt opp på samme måte. Badet i andre etasje var utført av fagfolk i 2009.

Etter overtakelsen i november 2023 reklamerte kjøperen (klaget til selger om feil) på mange forhold: defekt induksjonstopp og kjøkkenventilator, svank i gulvet på kjøkken og i gang, avvik ved begge bad, dårlig lufting bak kledningen og et for lavt kostnadsestimat for terrengjustering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 422 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 25 350 kroner i takstutgifter og 89 649 kroner i advokatutgifter, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at det var en mangel (at boligen avviker fra det man med rimelighet kan forvente), og at takstmannen hadde brutt reglene for tilstandsrapporter.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente forholdene ikke var upåregnelige når man tok hensyn til opplysningene ved salget og boligens alder. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og det gjorde nemnda også. Kjøperen nådde altså ikke frem med hovedkravet.

Hva nemnda la vekt på

Kjøkkenet. Nemnda mente induksjonstopp og ventilator var mangler etter § 3-2, siden hvitevarene var fra 2015 og hadde TG 1. Utbedringen kostet likevel mindre enn egenandelen (det beløpet kjøperen selv må bære) etter § 3-1, så ingenting ble utbetalt. Gulvet var ikke en mangel: det var opplyst om høydeforskjeller, og å legge laminat regnes som enkelt arbeid som ofte gjøres uten fagbrev.

Badene. Badet i første etasje var 26 år gammelt og laget ved egeninnsats. Selger hadde opplyst om lekkasje og behov for avløpsåpner. Det var derfor gitt klare risikoopplysninger. Badet i andre etasje var 14 år gammelt. Der sto to takstmenn mot hverandre om hvilket krav til fall som gjaldt. Nemnda la vekt på at rapporten fra selskapets takstfirma virket mest utfyllende, at badet fungerte med dusjkabinett, og at det ikke var funnet skader.

Kledningen. Kledningen var 23 til 25 år gammel og delvis satt opp ved egeninnsats. Ufaglært arbeid innebærer risiko for feil. Det var ikke dokumentert skader eller kortere levetid, og nemnda kunne ikke avgjøre uenigheten mellom fagfolkene.

Terrenget. Nemnda fant saken krevende og var i tvil. Den mente det var sannsynlig at kostnaden ville bli høyere enn estimatet, men et estimat er bare veiledende. Det var uklart hva anslaget på 70 000 kroner omfattet, og det var ikke funnet skader. Da var det ikke sannsynliggjort noen mangel etter § 3-8.

Advokatutgifter ble ikke tilkjent, fordi kjøperen bare fikk medhold i en liten del av kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats og høy alder på badet eller kledningen svekker et krav mye. Kjøper må også regne med å bære bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere) når to takstmenn er uenige. Nemnda kan ikke avgjøre rent tekniske tvister uten dokumentasjon som peker klart én vei.

Saken viser dessuten at små mangler ikke gir penger hvis kostnaden er under egenandelen, og at et kostnadsestimat i tilstandsrapporten regnes som et forsiktig anslag, ikke en garanti.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 422 000 kroner for feil på kjøkken, bad, kledning og terreng i en bolig fra 1957.
• Bare induksjonstopp og ventilator var mangler, men beløpet var under egenandelen.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag eller dekket advokatutgifter.