El-feil i leilighet fra 1933 opplyst fornyet: delvis medhold (FinKN 2023-757)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var en toroms i en bygård fra 1933, sentralt på Østlandet. Den ble solgt for 5,45 millioner kroner, og kjøperen overtok 1.5.22. Saken ble avgjort etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22.

Salgsoppgaven opplyste at bad og kjøkken var modernisert i 2013. Tilstandsrapporten ga det elektriske anlegget TG 1 (ingen avvik), og la til grunn at anlegget var oppdatert i 2013 med dokumentasjon. Selgeren fortalte i egenerklæringen at det var gjort elektriske arbeider ved rehabiliteringen av badet og at det var satt inn et nytt sikringsskap, alt av fagfolk og for forrige eier.

Kort etter overtakelsen meldte kjøperen om svakt vanntrykk i dusjen og en rekke feil ved el-anlegget. En elektrorapport listet opp åtte avvik, blant annet manglende jording, kabler som ikke var festet eller avsluttet riktig, og manglende dokumentasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 152 418 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at opplysningene i salgsoppgaven og tilstandsrapporten ga en berettiget forventning om et oppdatert anlegg, og at selgerens takstmann burde ha avdekket og opplyst om feilene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at feilene lå innenfor det kjøperen måtte regne med, og at takstmannen hadde gjort det forskriften til avhendingsloven krever.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold for el-feil ved bad, sikringsskap og kjøkken. Nemnda var i det vesentlige enig, men gikk lenger. Dette veide tyngst:

• Fornyelsen i 2013. Kjøperen fikk opplyst at bad, kjøkken og sikringsskap var fornyet, og kunne derfor regne med at det tilhørende elektriske anlegget var moderne og i orden. De feilene som ble funnet, avvek fra dette, og var en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd.
• Karakteren TG 1. Hele anlegget var gitt TG 1, og tilstandsrapporten sa at det var oppdatert i 2013. Nemnda mente derfor at også manglende dokumentasjon og avviket i entréen var mangler. Tvil om hvilke deler som var fornyet og kontrollert, må selgersiden bære. Nemnda viste til forskriften til avhendingsloven § 2-18, som pålegger takstmannen å spørre konkret når anlegget ble installert eller sist totalrehabilitert.
• Vanntrykket. Sekretariatet mente saken var for dårlig dokumentert. Kvitteringen viste ikke at trykket var lavere enn kjøperen kunne vente.

Nemnda mente ikke at selgerens takstmann hadde et ansvar etter § 3-7. Ved utmålingen tok nemnda utgangspunkt i sekretariatets beløp på 33 125 kroner, og økte det med 25 000 kroner for manglende dokumentasjon og 41 250 kroner for entréen. Det ga 99 375 kroner. Nemnda trakk fra 10 000 kroner etter § 3-1 fjerde ledd, slik at prisavslaget ble 89 375 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når salgsdokumentene sier at deler av boligen er fornyet, kan du forvente at tilhørende tekniske anlegg er i orden. Det gjelder særlig når tilstandsrapporten gir høy karakter og viser til dokumentasjon.

Den viser også at kravet ofte blir mindre enn det kjøperen først satte opp. Det som var dårlig dokumentert, som vanntrykket, førte ikke frem, og posten for manglende dokumentasjon ble satt til et fast beløp. Et krav må bygge på kostnader som er påvist for hvert enkelt avvik.

Kort oppsummert

• El-feil i en leilighet fra 1933, selv om bad, kjøkken og sikringsskap var opplyst fornyet i 2013.
• Nemnda mente feilene avvek fra det kjøperen kunne forvente, men fant ikke grunnlag for takstansvar og mente vanntrykket var for dårlig dokumentert.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 89 375 kroner i prisavslag av et krav på 152 418 kroner.