Manglende snøfangere på tak i enebolig fra 2009: ikke medhold (FinKN 2026-174)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold fra 2009, solgt for 17 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 30.10.23, og kjøperen overtok 1.2.24. Salgsoppgaven beskrev boligen som storslått, attraktiv og meget godt vedlikeholdt.

I tilstandsrapporten fikk nedløp og beslag lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten sa at snøfangere manglet på deler av taket eller hele, men at det ikke hadde vært krav om slike da boligen ble byggemeldt. Den anbefalte likevel å montere snøfangere der de manglet.

Høsten 2024 fikk kjøperen en taksering av boligen. Da ble kjøperen gjort oppmerksom på at de manglende snøfangerne ikke stemte med byggereglene fra byggeåret. Kjøperen mente derfor at opplysningen i tilstandsrapporten var feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 83 750 kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter. Kjøperen hadde fått et pristilbud på 93 750 kroner for å sette opp nye snøfangere. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) i Anticimex.

Kjøperen mente at det var uventet at boligen ikke fulgte reglene, når tilstandsrapporten sa det motsatte. Kjøperen mente også at tilstandsgraden burde vært TG 3 (vesentlige avvik), og viste til at området rundt boligen tilsa at taket måtte ha snøfangere. Kjøperens egen takstmann anslo at en slik rapport ville gitt TG 3 med en kostnad mellom 100 000 og 300 000 kroner.

Selskapet mente det ikke var en mangel. Det viste til at kjøperen var informert om at snøfangere manglet, og at boligen dermed var i avtalt stand. De to sidenes fagkyndige var uenige om hva reglene krevde for byggeåret. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Nemnda lot spørsmålet om hva reglene krevde i 2009 stå åpent, fordi det ikke var avgjørende. To forhold veide tyngst.

For det første var kjøperen godt nok informert. Rapporten sa at snøfangerne enten manglet helt eller delvis, og anbefalte å sette dem opp. Når kjøperen får en slik opplysning, kan kjøperen ikke senere si at forholdet var uventet, eller at det kunne påvirket kjøpsbeslutningen (§ 3-2 og § 3-8). Har selger opplyst om forholdet, kan det heller ikke gjøres gjeldende som en mangel (§ 3-10).

For det andre var det ikke avgjørende om tilstandsgraden var riktig. Det var opplyst at snøfangere manglet, og det avgjorde. Nemnda mente dessuten at det ikke var sannsynliggjort at kostnaden skulle vært oppgitt til 100 000 til 300 000 kroner. Kjøperens eget pristilbud på 93 750 kroner lå under dette, og var omtrent det samme som kravet.

Nemnda pekte ikke på noe nytt i kjøperens anmodning som ga grunn til en annen vurdering.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig opplysning i tilstandsrapporten om at noe mangler, og en anbefaling om å utbedre det, i praksis stenger for et mangelskrav. Det gjelder selv om takstmannen kan ha tatt feil om hva reglene krevde på byggetidspunktet, eller om tilstandsgraden.

Det kan være forskjell på saker der rapporten sier at noe mangler og anbefaler tiltak, og saker der rapporten bare sier at noe er ut fra reglene fra byggeåret, uten å anbefale noe. Sekretariatet trakk denne forskjellen mot en tidligere sak om rekkverkshøyde.

Her landet nemnda på at kjøperen var informert. Det var ikke nok at en takstmann i etterkant mente at rapporten hadde feil på en detalj.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 83 750 kroner i prisavslag fordi en enebolig fra 2009 manglet snøfangere på deler av taket.
• Tilstandsrapporten hadde opplyst om at snøfangere manglet, og anbefalt å montere dem, og det avgjorde.
• Selskapet fikk medhold enstemmig, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.