Bad pusset opp i 2014, leilighet fra 1988: ikke medhold (FinKN 2024-821)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1988 på Østlandet, solgt for 2,62 millioner kroner ved kjøpekontrakt 19.10.22 og overtatt 19.11.22. Salgsoppgaven beskrev et flislagt bad med varmekabler i gulvet.

Tilstandsrapporten ga badet TG 2 på alle punkter (vesentlige avvik). Den opplyste at badet var pusset opp i 2014 som vennetjeneste av en faglært person. Rapporten nevnte sprekker i flere fliser og i fugene, og at fall og lekkasjesikring ikke var tilfredsstillende på grunn av en sokkel i dusjhjørnet. Toalettsisternen manglet dreneringsspalte. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) opplyste selger om sprekker i fliser og fuger og at arbeidet var utført av en bekjent.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil. Termostaten på varmekablene skrudde seg av etter en tid, og den ble byttet for 1 500 kroner. Det dryppet fra kranen til vaskemaskinen. En byggmester som kjøperen hentet inn, mente at badet ikke oppfylte funksjonskravet i forskriften og burde fått TG 3. Han pekte på for lite fall, manglende membran ved døren, dårlig sluk og manglende drenering fra det vegghengte toalettet. Kjøperen reklamerte (varslet om feilene) flere ganger, første gang 25.1.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 53 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at badet var i vesentlig dårligere stand enn det opplysningene ga grunn til å tro, og at takstmannen hadde gitt en uriktig tilstandsgrad. En eiendomsmegler mente at TG 3 ville gitt et verditap på rundt 40 000 til 50 000 kroner. Kjøperen sa at hun ville vurdert kjøpet annerledes med TG 3.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) mente at dokumentasjonen var mangelfull, at det ikke var vist at feilene fantes ved risikoens overgang, og at forholdene ikke var upåregnelige ut fra opplysningene ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det alt vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det avgjørende var risikoopplysningene.

For det første var opplysningsbildet ved salget ganske beskrivende for manglene ved badet og for hva de kunne føre til. Tilstandsrapporten og egenerklæringen sa konkret at badet manglet fall og lekkasjesikring, og at det var utført arbeid som vennetjeneste. Da kunne ikke kjøperen regne med at badet var i god stand (§ 3-1 og § 3-2).

For det andre måtte kjøperen ta høyde for at større utbedringer av badet kunne bli nødvendige på kort sikt.

For det tredje spilte tilstandsgraden liten rolle her. Siden risikoen var beskrevet så spesifikt, var det av mindre betydning om badet fikk TG 2 eller TG 3. Nemnda fant heller ikke at det var gitt uriktige opplysninger (§ 3-8).

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete risikoopplysninger i tilstandsrapporten og egenerklæringen kan veie tyngre enn tilstandsgraden. Når dokumentene sier at et bad mangler fall eller lekkasjesikring, må kjøperen regne med utbedring, og kravet om prisavslag blir svakt.

Det gjelder selv om en fagperson i ettertid mener at tilstandsgraden burde vært høyere. Det er innholdet i det som ble opplyst før kjøpet som teller.

Kort oppsummert

• Feil ved bad, kran og varmekabler i en leilighet fra 1988, der badet var pusset opp i 2014.
• Tilstandsrapporten og egenerklæringen hadde beskrevet manglende fall og lekkasjesikring.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.