Gule flekker på fasaden til enebolig fra 2020: delvis medhold (FinKN 2026-543)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, bygget i 2020 og solgt for 9,3 millioner kroner ved kontrakt i mai 2023. Kjøperen overtok i august samme år. Salgsoppgaven fortalte at boligen ble bygget i 2020 og at en utleiedel i underetasjen var ferdigstilt i 2022. Tilstandsrapporten fra april 2023 ga veggkonstruksjon, taktekking, vinduer, dører og utvendige trapper TG 1 (ingen avvik). Rapporten opplyste også at boligen var gjenoppbygget i 2020 etter en brann.

I mars 2024 oppdaget kjøperen at én yttervegg hadde fått store områder med gule flekker i panelet. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i april 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Leverandøren av huset svarte at kunden selv har ansvaret for vedlikehold etter produsentens beskrivelse, og at kledningen etter denne skulle ha fått et toppstrøk maling innen to år. Kjøperen fikk et tilbud på vasking og maling av hele huset. Beløpet ble senere oppdatert til 187 500 kroner. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for dette beløpet, med forsinkelsesrenter.

Kjøperen mente at forholdet var upåregnelig. Huset var nytt, bygget av en anerkjent utbygger, og veggkonstruksjonen hadde TG 1. Kjøperen mente også at selger visste eller måtte vite at vedlikeholdsanvisningen ikke var fulgt, og at hele huset måtte males.

Selgers forsikringsselskap, HDI Global Specialty, viste blant annet til at det ikke var dokumentert skade på kledningen, og at man må regne med vask og maling med jevne mellomrom. Noen hus ligger mer utsatt til og krever mer vedlikehold. Selskapet mente også at en ren skjønnhetsfeil har liten vekt og ikke er en mangel når den ikke gir noen praktisk ulempe. Selskapet avviste at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger, og mente at prisavslaget i så fall var for høyt. Selger hadde forklart at vedlikeholdsanvisningen var fulgt, og at det også var malt med toppstrøk. Selger hadde ikke kjent til flekkene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold på at det var en mangel. Nemnda sluttet seg til det. Selskapet hadde senere ikke bestridt at det forelå en mangel. To ting var viktige for utfallet.

Det første var mangelen. Boligen var bare tre år gammel, og veggkonstruksjonen var gitt TG 1. Gule flekker som krevde nytt strøk maling, var da ikke det kjøperen kunne vente (§ 3-2).

Det andre var beløpet (§ 4-12). Prisavslaget følger nødvendige utbedringskostnader, men bare for den rimeligste forsvarlige metoden. Bare én vegg hadde flekker, og kjøperen hadde ikke sannsynliggjort at det var nødvendig å male hele huset. Det var uklart hva som var årsaken til misfargingen, og heller ikke vist at årsaken var at kledningen manglet toppstrøk. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1). Forsinkelsesrenter ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en nyere bolig med TG 1 gir kjøperen sterk grunn til å forvente at fasaden er i orden. Da kan også et utseendeproblem regnes som en mangel.

Den viser også at det er kjøperen som må sannsynliggjøre hvilke utbedringer som er nødvendige. Et tilbud på å male hele huset gir ikke automatisk krav på hele summen når skaden bare gjelder én vegg. Ny maling gir dessuten boligen bedre stand enn før, og det kan trekkes fra.

Når årsaken til skaden er uklar, er det vanskelig å bruke anvisningen om vedlikehold som forklaring for noen av partene.

Kort oppsummert

• Gule flekker på én yttervegg i en enebolig fra 2020, med TG 1 for veggene i tilstandsrapporten.
• Nemnda fant en mangel, men mente at det bare var nødvendig å male den ene veggen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag i stedet for kravet på 187 500 kroner.