Vann i krypkjeller etter ny drenering: ikke medhold (FinKN 2026-278)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965 med krypkjeller under en del av huset. Den ble solgt for 6,05 millioner kroner. Selger hadde kjøpt boligen i 2019 og selv utført dreneringen rundt huset i 2019 og 2020. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmålet om problemer med drenering eller fukt i kjelleren, og la til at det var gjort ny drenering rundt hele huset.

Tilstandsrapporten fortalte en mer nyansert historie. Dreneringen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og takstmannen skrev at vann vil finne vei inn i krypkjelleren via fjellet, siden deler av huset står på fjell. Krypkjelleren fikk TG 3, den dårligste karakteren, som kan bety at bygningsdelen slutter å fungere. Der ble det målt forhøyet fukt i treverket, og rapporten sa at noe vanntilsig måtte påregnes. Terrenget fikk også TG 3, fordi det falt inn mot huset.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vanninnsig i krypkjelleren og oppdaget avvik ved dreneringen. Kjøperen reklamerte samme høst.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 773 000 kroner, eller minst 250 000 kroner. Beløpet bygde på et pristilbud på nytt dreneringsarbeid. En takstrapport kjøperen hadde bestilt, mente at dreneringen ikke var utført av fagfolk og hadde flere feil. Kjøperen mente at den opplyste nye dreneringen gjorde et oppgraderingsbehov upåregnelig, og at selger og takstmann hadde gitt villedende opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at dreneringen og krypkjelleren hadde fått TG 2 og TG 3, og at det var opplyst om fukt. Selskapet mente kravet uansett var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering og la vekt på tre ting.

For det første veide opplysningene i tilstandsrapporten tyngre enn selgers positive beskrivelse. Nemnda erkjente at selger hadde opplyst om ny drenering, og at et oppgraderingsbehov da normalt ikke er påregnelig for en så ung drenering (§ 3-2). Men flere andre forhold trakk motsatt vei: TG 2 på dreneringen, TG 3 på krypkjelleren og terrenget, og TG 2 på grunnmur og byggegrunn.

For det andre pekte nemnda på at selger hadde utført dreneringen selv. Det betyr ikke at kjøperen taper kravet, men egeninnsats øker risikoen for at arbeidet ikke er godt nok, og kjøper må regne med det.

For det tredje mente nemnda at selgers opplysningsplikt (§ 3-7 og § 3-8) ikke var brutt. Egenerklæringen kunne vært mer presis. En uriktig eller mangelfull opplysning må likevel ha virket inn på avtalen, og det er vanskelig når tilstandsrapporten uansett ga negative opplysninger. Nemnda så heller ikke at takstmannen hadde beskrevet boligen feil. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise til én positiv opplysning, som at drenering er nylig utført. Nemnda ser hele bildet: karakterene i tilstandsrapporten, hva takstmannen skrev i teksten, og hvem som utførte arbeidet. Når flere deler av rapporten peker mot fukt og vann, regnes utbedringsbehov som påregnelig, også om det ikke ble sagt akkurat slik.

Den viser også at kjøper ikke taper bare fordi selger har gjort arbeid selv, men at det telles med i vurderingen. Og at en upresis egenerklæring ikke er nok alene, dersom kjøperen likevel fikk advarslene i tilstandsrapporten.

Kort oppsummert

• Vann kom inn i krypkjelleren i en enebolig fra 1965, til tross for at selger hadde opplyst om ny drenering.
• Nemnda mente tilstandsrapportens TG 2 og TG 3 gjorde utbedringsbehovet påregnelig, og fant ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 773 000 kroner.