Soverom uten rømningsvei i enebolig fra 2017: medhold (FinKN 2025-400)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 2017, markedsført som nyere med høy standard og seks soverom. Den ble solgt for 6,82 millioner kroner. Salgsoppgaven sa åpent at boligen var endret fra de opprinnelige godkjente tegningene, og at endringene ikke var søkt godkjent hos kommunen. Et uinnredet rom over garasjen var ikke tegnet inn i det hele tatt og ble brukt til oppbevaring.

Tilstandsrapporten ga vinduene TG 1 (best tilstandsgrad). Takstmannen hadde krysset av «nei» på spørsmålet om det var avvik ved rømningsvei, dagslys eller takhøyde. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om manglende ferdigattest eller manglende tillatelser.

Ved overtakelsen påpekte kjøperen at to av soverommene manglet tilstrekkelig rømningsvei fra vinduet. Kommunen skrev at soverommene manglet to vinduer sammenlignet med tillatelsen, og forklarte reglene i TEK 10. Kjøperen fikk senere tillatelse til fasadeendring og bruksendring, der det ble satt inn nye vinduer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 55 625 kroner etter fradrag for egenandelen, med forsinkelsesrente. Kravet gjaldt nye vinduer og brannstige, tegninger og søknadsgebyr.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, avslo kravet. Selskapet mente det ikke var dokumentert at vinduene brøt reglene, eller hva kjøperen måtte gjøre for å få lovlig rømningsvei. Selskapet viste også til at det var opplyst at både garasjen og boligen avvek fra godkjente tegninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til motsatt resultat, og vektla tre ting.

For det første var avvik fra tegningene en risiko som kjøperen langt på vei hadde akseptert. Men avvikene kunne ikke forklare at to av de markedsførte soverommene i praksis ikke kunne kalles soverom fordi rømningsveien manglet. Det er et forventningsavvik og en mangel (§§ 3-1 og 3-2), som gjelder at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra det som er opplyst.

For det andre var beviset tynt. Kommunen hadde ikke gitt en konkret vurdering av rommene, bare en generell forklaring av reglene. Nemnda mente likevel, under noe tvil, at kommunens brev sammen med tilbudet fra byggefirmaet gjorde det sannsynlig at det ikke var lovlig rømningsvei.

For det tredje tok nemnda ikke stilling til om selgeren hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7), siden det var nok å konstatere mangelen.

Kjøperen hadde krevd 65 625 kroner inkludert tegninger og søknad til kommunen. Kravet ble tatt til følge, og prisavslaget ble 55 625 kroner etter fradrag for egenandelen. Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplyst risiko har grenser. Opplysningen om at en bolig avviker fra tegningene, dekker ikke uten videre at rom som er markedsført som soverom, mangler rømningsvei. Er et rom oppgitt som soverom, kan du regne med at det kan brukes som soverom.

Saken viser også at dokumentasjonen har betydning. Nemnda landet under tvil, fordi kommunen bare hadde forklart reglene og ikke vurdert de aktuelle rommene. En konkret vurdering av rommene fra kommunen eller en fagkyndig ville gjort kravet sterkere.

Kort oppsummert

• To av seks markedsførte soverom hadde ikke lovlig rømningsvei fra takvinduene.
• Opplysningen om avvik fra tegningene rakk ikke så langt at den dekket manglende rømningsvei.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 55 625 kroner, etter at nemnda landet under noe tvil.