Skjev himling i stuen, rekkehus fra 1969: ikke medhold (FinKN 2024-1062)

Hva saken gjaldt

Boligen var et påbygd rekkehus i Innlandet fra 1969, solgt for 3,18 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven beskrev boligen som oppgradert gjennom årene, lys og pen, med romslig stue. Taket og etterisoleringen av loftet var nettopp gjort, i regi av borettslaget. Selger skrev i egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) at takene i hele borettslaget ble skiftet, og svarte nei på spørsmål om skjeve gulv eller sprekker i mur.

I tilstandsrapporten fikk etasjeskille og gulv mot grunn TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten oppga en målt høydeforskjell på over 15 mm i rommet. Overflatene fikk TG 1 (ingen eller svake avvik).

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at himlingen var skjev, særlig i stuen. En takstmann målte 37 mm skjevhet på en målelengde på 2,2 meter. Rapporten sa at det ikke var fare for sammenbrudd eller skadeutvikling, og at skjevhetene trolig fantes før taket ble skiftet. Utbedringen ble tilbudt til 88 110 kroner og 108 193 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 108 193 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger kjente til skjevhetene, men likevel svarte nei i egenerklæringen. Skjevheten i himlingen var heller ikke nevnt, og den var større enn man kunne vente i en bolig fra den tiden.

Boligselgerforsikringen avslo. Selskapet mente selger ikke kjente til forholdet ut over det som ble opplyst. Selskapet pekte også på boligens alder og at etasjeskillet hadde TG 2 på grunn av målte skjevheter.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat og la vekt på tre ting.

For det første var boligen fra 1969. Etasjeskillet hadde TG 2 med en konkret opplysning om målt høydeforskjell. Det gjør at skjevheter ikke var upåregnelige (§ 3-2).

For det andre kunne ikke nemnda anse innvirkningsvilkåret som oppfylt (§§ 3-7 og 3-8). Det betyr at en manglende eller uriktig opplysning ikke regnes som en mangel med mindre den kan ha påvirket kjøpet. Skjevheten var etter sin art og størrelse begrenset og tilsynelatende bare estetisk. Nemnda hadde ikke opplysninger om at den utgjorde noen fare eller var i bevegelse.

For det tredje var kravet moderat i kroner.

Nemnda så at det kunne stilles spørsmål ved selgers kunnskap, fordi borettslaget hadde uttalt seg om forholdet, men fant det ikke nødvendig å gå nærmere inn på det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning som mangler eller er uriktig ikke automatisk gir krav. Det må ha betydning for kjøpet, og små, estetiske avvik i en eldre bolig har ofte ikke det.

Den viser også at en TG 2 med konkret beskrivelse av skjevheter i etasjeskillet kan gjøre det vanskeligere å hevde at tilsvarende skjevheter i himlingen var uventet. Tilstandsrapportens beskrivelser leses samlet med resten av salgsdokumentene.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant en skjev himling i stuen i et rekkehus fra 1969 og krevde 108 193 kroner.
• Nemnda mente avviket var lite, estetisk og påregnelig for alderen, og at opplysningene ikke hadde hatt betydning for kjøpet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.