Setningsskader i tomannsbolig fra 2008: delvis medhold (FinKN 2024-74)

Hva saken gjaldt

Boligen var halvparten av en horisontaldelt tomannsbolig på Vestlandet fra 2008, solgt for 5,1 millioner kroner i juni 2022. Kjøperen overtok 28.7.22. Tilstandsrapporten ga etasjeskillet mot grunn «lys» TG 2 og etasjeskillet mellom etasjene TG 3, fordi det var målt høydeforskjeller på 17 og 47 millimeter. Rapporten sa at det sjelden er økonomisk fornuftig å rette opp slikt som et enkeltstående tiltak, og at det kan vurderes ved en renovering.

I egenerklæringen (selgerens skjema om det han vet om boligen) opplyste selgeren om sprekker i garasjegulv og på platting. Fallet var målt til 3 centimeter i 2014, og en måling i 2021 viste 1,4 centimeter til. Han skrev også at eieren av den andre seksjonen ville ta målinger av setningsskade. Setningsskade (at grunnen eller bygget synker) sto ikke i tilstandsrapporten.

Etter overtakelsen kom kjøperen frem til at skjevhetene skyldtes setninger, trolig utløst av et jordskjelv i 2010. Han hadde trodd at boligen bare hadde satt seg litt etter byggingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader på 382 250 kroner og egenandelen på 4 000 kroner, til sammen 386 250 kroner, pluss forsinkelsesrente. Utgangspunktet var et pristilbud på 375 000 kroner for å heve betonggulvet. Han mente at opplysningene ikke viste at skjevhetene skyldtes setninger som krevde omfattende tiltak, og at takstmannen ikke hadde undersøkt godt nok.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde fått alarmerende opplysninger om skjevheter og bevegelser i bygget. Utbedringen var da noe kjøperen måtte regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda fant vurderingen vanskelig, men kom til at det var en mangel (avhl. § 3-2), og ga kjøperen delvis medhold. Tre forhold var viktige.

For det første at ordet setningsskade ikke var brukt om denne boligen. Det ble bare nevnt i forbindelse med naboseksjonen. Det samlede bildet viste at skjevhetene ikke innebar noen umiddelbar fare, og fallet fra 2014 ble omtalt som innenfor det normale. Nemnda mente derfor at setningsskadene var noe annet og mer alvorlig enn det som var beskrevet.

For det andre at tilstandsrapporten ikke ga kostnadsoverslag og ikke sa at utbedringen hastet. Nemnda mente teksten kunne virke beroligende. Etter forskriften skal takstmannen gi et sjablonmessig anslag for det som får TG 3, og nemnda var usikker på om rapporten gjorde det.

For det tredje beløpet. Nemnda satte ikke noe prisavslag. Tilbudet gjaldt bare å rette opp skjevhetene, og de var det opplyst om ved salget (avhl. § 3-10). Det var ikke dokumentert at setningsskadene ga ekstra kostnader eller at de fortsatte. Nemnda slo derfor bare fast at selskapet hadde ansvar for en mangel, uten å fastsette et beløp. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan vinne på at det er en mangel og likevel stå uten et fastsatt beløp. Kravet må dokumentere hva som er ekstra i forhold til det som ble opplyst, og om skaden fortsetter.

Den viser også at kjøperen ikke kan kreve utbedring av forhold som er beskrevet i salgsdokumentene, selv om årsaken viser seg å være alvorligere. Har du kjøpt med høydeforskjeller, bør du få vurdert årsaken før du kjøper.

Kort oppsummert

• Tilstandsrapporten og egenerklæringen beskrev skjevheter, men nevnte ikke setningsskade for denne boligen.
• Nemnda mente at setningsskadene var mer alvorlige enn opplyst, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, siden nemnda ikke fastsatte noe prisavslag på grunnlag av kravet på 386 250 kroner.