Sig i utestue og fradrag i prisavslaget: ikke medhold (FinKN 2025-941)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1964, solgt for 12,2 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en vesentlig påkostet bolig med en isolert utestue med foldedører, varmekabler i gulvet og innlagt vann. Utestuen var avbildet flere steder og så ut til å være av nyere dato. I tilstandsrapporten var utestuen nevnt under punktet om balkonger og terrasser, som fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen fikk også TG 2.

Ved overtakelsen fortalte selger at utestuen hadde seget, og at flisene hadde sprukket langs veggen. Dette hadde vært skjult av benker på visning, og var ikke nevnt i salgsdokumentene. Kjøperen reklamerte (ga skriftlig beskjed om mangelen) noen uker senere. Selger opplyste at han hadde visst om dette, men hadde glemt å skrive det i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fremla et pristilbud fra et murerfirma på 111 250 kroner og et estimat fra en takstmann på 113 125 kroner. Begge la til grunn at hele gulvet måtte utbedres. Kjøperen krevde et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 113 125 kroner, med forsinkelsesrenter.

Selgers forsikringsselskap, Gjensidige, mente først at bare en lokal utbedring var nødvendig, til 20 600 kroner. Selskapet godtok senere at det forelå en mangel, og fulgte sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Sekretariatet mente at et prisavslag på 50 000 kroner var riktig, og selskapet utbetalte beløpet. Kjøperen brakte saken inn for nemnda, fordi han mente fradraget for standardheving var for stort.

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt bare hvordan prisavslaget skulle regnes ut. Nemnda mente det var utfordrende, men godtok sekretariatets utmåling under noe tvil.

Prisavslaget skal gjenopprette balansen i avtalen, slik at kjøperen verken kommer bedre eller dårligere ut enn om avviket ikke fantes. Hvis en utbedring gir kjøperen noe ekstra, i form av høyere standard, lengre levetid eller utsatt vedlikehold, skal det trekkes fra. Et helt nytt gulv med nye fliser gir slik verdi.

Nemnda så på utestuens alder og de opplysningene som var gitt. Den mente 2016 var et naturlig referansepunkt for byggeåret, men at de positive opplysningene om hovedhuset ikke fullt ut kunne brukes for utestuen. Utestuen var bare kort omtalt i rapporten, uten egen tilstandsgrad. Dreneringen hadde TG 2, og rapporten nevnte at avløpet fra en enkel dusj gikk rett i grunnen. Beløpet på 50 000 kroner inkluderte kjøperens egenandel etter avhendingslova § 3-1 fjerde ledd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det å få medhold i at det er en mangel, ikke betyr at du får dekket hele utbedringsregningen. Nemnda regner ut hva mangelen faktisk er verdt, og trekker fra det du får av ny og bedre standard.

Et høyt pristilbud for full utskifting gir derfor ikke automatisk et like høyt prisavslag. Er bygningsdelen eldre, eller er det gitt risikoopplysninger, blir fradraget større.

Kort oppsummert

• Utestuen i en enebolig fra 1964 hadde seget, og gulvet og flisene hadde sprukket.
• Selgersiden godtok at det var en mangel, og saken gjaldt beløpet.
• Nemnda ga ikke kjøperen medhold og godtok 50 000 kroner i prisavslag av 113 125 kroner som ble krevd.