Råtne vinduer i leilighet fra 1962: delvis medhold (FinKN 2024-1097)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireroms toppleilighet fra 1962, solgt for 6,7 millioner kroner ved kjøpekontrakt i desember 2022. Salgsoppgaven beskrev den som totaloppusset og med gjennomgående høy standard. Kjøperen overtok 16. januar 2023.

Tilstandsrapporten ga vinduene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). De var fra 1989. Den eneste merknaden gjaldt en defekt i kjøkkenvinduet som gjorde det vanskelig å lukke, med et kostnadsanslag på under 10 000 kroner. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på om hun kjente til sopp eller råte.

Kjøperen lot kjøkkenvinduet stå lukket, fordi rapporten sa at det var vanskelig å lukke. I september 2023 kom råten frem da vinduene ble malt utvendig. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 20. september 2023. Kjøperen fant også ut at sameiet hadde bestemt at hver seksjonseier selv skal skifte vinduer. Kjøperen mente selger hadde holdt dette tilbake.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 280 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Pristilbudene for å skifte sju vinduer og en balkongdør lå på 269 294 og 278 573 kroner. Kjøperen viste til at leiligheten var solgt som totaloppusset, og at man da ikke ventet mye råte.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent, siden skadene måtte ha vært synlige fra overtakelsen. Selskapet mente også at det var påregnelig å skifte så gamle vinduer, og at selger ikke kjente til skadene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat på et annet grunnlag.

Hva nemnda la vekt på

For det første fristen. Reklamasjon må komme innen rimelig tid (§ 4-19). Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at råten var så synlig ved overtakelsen at fristen begynte å løpe da. Omfanget kom først frem ved utvendig maling noen dager før reklamasjonen. At kjøperen hadde holdt kjøkkenvinduet lukket, var troverdig ut fra hva rapporten sa.

For det andre om det var en mangel. Nemnda tok ikke stilling til om selger hadde holdt tilbake opplysninger, siden det uansett var en mangel etter § 3-2. Den paragrafen sier at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kan vente ut fra opplysningene. TG 2 på vinduene og alderen kunne isolert sett tale mot kjøperen. Men merknaden gjaldt bare kjøkkenvinduet, og kostnadsanslaget på under 10 000 kroner viste at TG 2 var satt på grunn av det vinduet alene. Da lå det utenfor det kjøperen kunne vente å måtte skifte sju vinduer og en balkongdør på grunn av omfattende råte.

For det tredje beløpet. Sekretariatet hadde satt prisavslaget til 90 000 kroner etter fradrag for egenandel. Nemnda mente beløpet var passende, siden det må gjøres fradrag for standardheving og lengre levetid. Vinduene var fra 1989, og det var opplyst om ett konkret avvik. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad må leses sammen med merknaden bak. TG 2 på vinduer sier ikke nødvendigvis at alle vinduene er dårlige, hvis merknaden bare gjelder ett.

Den viser også at reklamasjonsfristen regnes fra kjøperen oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen. Skjulte skader som kommer frem senere, kan reklameres i tide.

Selv med medhold får ikke kjøperen alt. Eldre bygningsdeler gir fradrag, slik at beløpet ble lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant omfattende råte i sju vinduer og en balkongdør i en leilighet fra 1962 omtalt som totaloppusset.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide, og at kjøperen ikke kunne vente så store utskiftninger.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 90 000 kroner i prisavslag av 280 000 kroner som ble krevd.