Misvisende estimat for bad fra 1964: delvis medhold (FinKN 2023-829)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1964, solgt for 2,4 millioner kroner ved kjøpekontrakt i april 2022. Saken gjelder avhendingslova etter lovendringen som gjaldt fra 1. januar 2022. Boligen ble solgt som dødsbo. Salgsdokumentene sa at selger ikke hadde bodd der og ikke hadde førstehåndskunnskap om boligen. Boligen hadde behov for modernisering, og egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) var ikke fylt ut.

Tilstandsrapporten ga badet TG 3 (store eller alvorlige avvik). Takstmannen skrev at badet måtte totalrenoveres, og satte et kostnadsestimat på 50 000 til 100 000 kroner. Etter overtakelsen fant kjøperen en lekkasje fra badet. Vann rant fra dusjen ned i kjelleren, fordi våtromsplatene var utette. Badet var trolig fra 1970- eller 80-tallet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hentet inn tilbud på ombygging. Med våtromsbelegg ble utbedringskostnadene til sammen 283 785 kroner, og med fliser 350 996 kroner. Kjøperen krevde dekket den delen som oversteg takstmannens estimat. Hun mente at estimatet var betydelig lavere enn de reelle kostnadene, og at badet derfor ikke var slik hun kunne forvente.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at badet var fra 1964, at oppgraderinger var påregnelige, og at estimatet bare var et forsiktig anslag. Selskapets takstmann mente at et nytt vanntett sjikt ville koste omkring 114 545 kroner, og at kjøperens tilbud omfattet mer, som nytt røropplegg og varmekabler.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda delte seg, og flertallet på to av tre var enig.

Først slo nemnda fast at det ikke var en mangel at badet var i dårlig stand. Kjøperen måtte regne med at badet var fra byggeåret og at det måtte totalrenoveres.

Deretter var kostnadsestimatet klart misvisende. For en vanlig kjøper knyttet estimatet seg til totalrenoveringen som takstmannen anbefalte. Det avvek så mye fra hva en totalrenovering normalt koster at en sakkyndig måtte forstå at det ikke stemte. Forskriften krever at takstmannen formidler tydelig og forbrukervennlig, og at han gir et sjablonmessig anslag for deler med TG 3. Flertallet godtok ikke at estimatet bare gjaldt fuktsikringen, selv om kjøperens tilbud inneholdt noe som ikke hørte til, som å flytte et vindu.

Til slutt ble prisavslaget satt skjønnsmessig. Mangelen var forskjellen mellom estimatet og de reelle kostnadene, og kjøperen måtte regne med noe slingringsmonn. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving, fordi kjøperen ville fått et nytt bad også ved den lave prisen. Etter fradrag for en egenandel på 10 000 kroner ble prisavslaget 125 000 kroner. Mindretallet mente estimatet ikke var uforsvarlig, fordi det bare gjaldt fuktsikringen. Avgjørelsen var avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kostnadsestimat i tilstandsrapporten kan gi mangel når det er klart misvisende. Et estimat er normalt bare veiledende, og takstmannen svarer ikke for at det blir noe dyrere. Her var avviket så stort at nemndas flertall mente kjøperen ble villedet.

Den viser også at kravet ofte blir lavere enn utbedringskostnaden. Kjøperen krevde 283 785 kroner eller mer og fikk 125 000 kroner. Kjøperen må regne med å bære noe selv, både slingringsmonn og egenandel.

Kort oppsummert

• Bad med TG 3 i en enebolig fra 1964. Takstmannen anslo 50 000 til 100 000 kroner, men tilbudene lå på 283 785 til 350 996 kroner.
• Flertallet mente estimatet var klart misvisende og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 125 000 kroner etter egenandel.