Dagslys gjennom taket, enebolig fra 1994 med TG 2: ikke medhold (FinKN 2026-716)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1994, og var 29 år gammel ved overtakelsen. Den ble solgt for 5,225 millioner kroner ved kjøpekontrakt 9.10.23, og kjøperen overtok 17.11.23. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om han kjente til utettheter i tak eller fasade. Selger opplyste at kledning, terrasse og pergola var byttet ved egeninnsats.

Tilstandsrapporten ga taktekking, nedløp og beslag og takkonstruksjon med loft alle mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at taktekkingen var fra byggeåret, at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, og at den var slitt og mosegrodd. Rapporten opplyste om begynnende råte i vindskier, og at utskifting av råteangrepene måtte påregnes på kort sikt. Den nevnte fuktskjolder og skade i undertaket nedenfor pipen, som burde utbedres omgående, og anslo kostnaden til under 10 000 kroner. Takstmannen så bare taket fra bakken, og loftet var bare delvis inspisert på grunn av lagrede gjenstander.

Etter overtakelsen så kjøperen dagslys gjennom taket fra loftet. En rapport fra mars 2024 fant mangelfulle overlapper, mangelfull møneoverdekning og spor av fukt og svertesopp i undertaket. Lokal utbedring ble priset betydelig lavere, mens nytt tak ble priset til 337 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 337 500 kroner. I tillegg krevde kjøperen takstutgifter og egenandel for utgifter til bistand på 66 382 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at taket var i verre stand enn opplyst, at kostnadsanslaget på 10 000 kroner var misvisende, og at takstmannen burde ha gitt TG 3 (store avvik) og ha undersøkt loftet bedre.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, viste til at boligen var fra 1994 og at alle delene av taket var gitt TG 2. Det mente at avviket var påregnelig ut fra salgsdokumentene, og at verken selger eller takstmann hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. At loftet var ryddet ved overtakelsen, betydde ikke at selger visste noe om forholdene ved kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første er det det samlede bildet ved salget som teller. Eldre boliger kan ha skjulte svakheter, men alder alene avgjør ikke. Kjøperen hadde fått vite at taktekkingen var fra byggeåret, at mer enn halvparten av brukstiden var over, og at utskifting av råteangrep måtte påregnes på kort sikt. Selv om takstmannen hadde skrevet at det ikke var umiddelbare tiltak, var det opplyst at tiden for å skifte taktekkingen nærmet seg. Utgifter til taket var derfor ikke upåregnelige.

For det andre var det opplyst om fuktskjolder og skade i undertaket. Rapporten anbefalte kontroll når loftet var ryddet. Forskriften krever ikke at takstmannen gjør inngrep som ødelegger noe, og nemnda mente at takstmannen ikke hadde brutt sine plikter. Takstmannens ansvar forutsetter normalt grov uaktsomhet, og det var ikke klare holdepunkter for at han kjente til mer enn han opplyste.

For det tredje var TG 2 en skjønnsmessig vurdering som takstmannen ikke kunne klandres for. Kostnadsanslaget på 10 000 kroner gjaldt skaden i undertaket nedenfor pipen, ikke hele taket. Nemnda mente derfor at heller ikke opplysningene var uriktige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 2 på alle deler av taket i en eldre bolig gir en kjøper lite å bygge på hvis taket senere må byttes. Tydelige advarsler om alder, slitasje, råte og skader teller mer enn utsagn om at det ikke er umiddelbare tiltak.

Saken viser også at et kostnadsanslag i en rapport gjelder det forholdet det er knyttet til. Et anslag for en lokal skade forteller ikke hva et helt nytt tak koster.

Kort oppsummert

• Kjøperen så dagslys gjennom taket på en enebolig fra 1994 og krevde prisavslag for nytt tak.
• Nemnda mente at alder, TG 2 og opplysningene om råte og skade gjorde avviket påregnelig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.