Skjev støttemur og takstmannens ansvar: delvis medhold (FinKN 2023-927)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke, oppført i 1923 og solgt for 12,1 millioner kroner ved kontrakt datert 19.8.22. Kjøperen overtok 30.9.22. Salget var omfattet av den nye avhendingsloven som gjelder fra 1.1.22.

Tilstandsrapporten sa uttrykkelig at den ikke beskrev hele boligen. Bygningssakkyndige ser for eksempel ikke på utvendige trapper, støttemurer og geologiske forhold, med mindre bygningsdelen er nevnt i rapporten. Terrengforholdene fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad), og tomten ble beskrevet som lett skrånende. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv, og skrev at det var et gammelt hus.

Etter overtakelsen fikk kjøperen flere takstrapporter. De viste at forstøtningsmuren mot veien var kraftig ut av lodd og helte mot veien. Det var setningsskader, synlig synk i plenen bak muren og sig i vangene på betongtrappen. Sprekker var tidligere forsøkt skjult ved å pusse over dem, og nye sprekker hadde kommet. Muren var midlertidig sikret med betonglodd for å hindre at den raste ut i veien.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 670 400 kroner, som var kostnaden ved å rive og bygge ny mur, inkludert masseutskifting. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at selgerens takstmann burde ha nevnt muren, og at selgeren måtte ha kjent til bevegelsen.

Selskapet avviste kravet. Det mente at støttemurer falt utenfor takstmannens oppdrag, og at murens alder og synlige tilstand gjorde at kjøperen måtte regne med utbedringer. Selgeren hevdet at muren hadde vært slik i årevis og var synlig på visning. Selskapet mente uansett at et eventuelt prisavslag måtte reduseres kraftig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første har takstmannen et selvstendig ansvar for å nevne åpenbare feil, selv om forskriften ikke krever det. Begge sider sine sakkyndige mente at muren burde vært kommentert. Nemnda pekte på at muren var svært skjev, at plenen bak hadde sunket, og at gjerdet og trappen hadde sigd. Likevel fikk terrenget TG 1 uten merknader. Nemnda mente derfor at takstmannen var grovt uaktsom.

For det andre regnes takstmannens feil på selgerens regning. Når takstmannen ikke opplyser om noe han må kjenne til, står selgeren ansvarlig for det, og det ga en mangel.

For det tredje ble beløpet langt lavere enn kravet. Utgangspunktet er utbedringskostnadene, som var 670 400 kroner. Men en støttemur har en levetid på minst 100 år, og en ny mur er en oppgradering av en gammel. Da må det gjøres et betydelig fradrag for standardheving (at kjøperen får en bedre bygningsdel enn den hun kjøpte). Kjøperen må også selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Kjøperen pekte på en dom der selgeren hadde opptrådt svikaktig, men nemnda fant ikke grunnlag for å si det samme her. At takstmannen var grovt uaktsom, er ikke det samme som svik. Nemnda satt prisavslaget til 140 000 kroner, og medgav at et fradrag på nærmere 80 prosent er høyt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil i tilstandsrapporten kan gi deg krav på prisavslag, selv om rapporten sier at den ikke omfatter støttemurer. Åpenbare, synlige forhold kan takstmannen likevel være pliktig å nevne.

Saken viser også at det kan være langt mellom hva utbedringen koster og hva du får. Er det snakk om å bytte ut en bygningsdel som har lang levetid, trekkes det fra for at du får noe nytt. Kravet om svik er strengt, og uaktsomhet hos takstmannen er ikke nok til å hindre fradraget.

Kort oppsummert

• Støttemuren mot veien var kraftig ut av lodd, men ble ikke nevnt i tilstandsrapporten.
• Nemnda mente at takstmannen burde ha nevnt muren, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 140 000 kroner av kravet på 670 400 kroner, på grunn av fradrag for standardheving.