Parkeringsplassen naboen nektet bruk av: medhold (FinKN 2026-159)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvdel av en tomannsbolig i Oslo, oppført i 1965 og solgt for 11,49 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet at boligen hadde biloppstillingsplass på eiendommens tomt. Området var også med i ordningen «beboerparkering». Selgeren skrev i egenerklæringen at naboen hadde adkomstrett over selgerens oppkjørsel, at naboen eide garasjen som hørte til boligen, og at selgeren selv hadde biloppstillingsplass i oppkjørselen.

Etter overtakelsen sa naboen at kjøperen ikke fikk parkere der, fordi bilen hindret adkomsten til naboens bolig. Naboen la til at ingen parkeringsplass opprinnelig var tegnet på tomten, og at en tidligere eier hadde revet sin egen garasje. Selgeren mente at han aldri hadde hatt problemer med parkering, og at oppkjørselen var fellesareal der begge kunne stå.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 400 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet bygget på at boligen var markedsført med parkering, og at opplysningen ikke stemte. Kjøperen la frem en verdivurdering fra en eiendomsmegler som anslo verditapet til det samme beløpet.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, mente at dette var en nabokonflikt utenfor avhendingsloven, og at klagen burde avvises. Selskapet viste til reguleringsplanen for kommunen, som etter selskapets syn underbygget at kjøperen hadde rett til parkering. Selskapet mente også at uenigheten med naboen oppsto etter overtakelsen og dermed var kjøperens risiko, og at opplysningene ved salget verken var mangelfulle eller uriktige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at boligen hadde en mangel, og la vekt på tre forhold.

For det første hadde salgsmaterialet gitt inntrykk av at kjøperen hadde en reell rett til å parkere på eiendommen. Opplysningen var gjentatt flere ganger. Selgeren måtte derfor ha visst at retten ikke var regulert eller formalisert, og at bruken av oppkjørselen forutsatte at naboen aksepterte den.

For det andre kan en kjøper regne med å få vite om ulemper som begrenser bruken av en parkeringsplass. Parkering er en sentral egenskap ved en eiendom. Kjøperen kunne også regne med å få vite om bruksretten ikke var formalisert eller hvilte på såkalt tålt bruk (at naboen bare lot det skje). Nemnda mente dette var en mangel etter § 3-2, som gjelder at boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kunne forvente.

For det tredje mente nemnda, i likhet med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), at forholdet ikke var oppstått etter overtakelsen (§ 2-4), slik selskapet hadde hevdet. Uenigheten om parkeringsretten hadde sitt grunnlag i det som var solgt.

Nemnda kalte kravet på 400 000 kroner høyt. Selskapet hadde likevel ikke lagt frem noen annen faglig vurdering som imøtegikk meglerens, og kjøperen fikk kravet tilkjent. Egenandelen var allerede trukket i et annet mangelsforhold. Kjøperen fikk også forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en fremhevet egenskap som parkering skal være reell. Når salgsoppgaven fremhever parkering, kan kjøperen regne med en rett som er formalisert, eller at det opplyses hvis den bare hviler på naboens aksept.

Saken viser også at en tvist med naboen ikke uten videre er en privat sak utenfor selgerens ansvar. Hvis tvisten gjelder noe som var opplyst i salget, kan den bli vurdert som en mangel. Når kjøperen legger frem en fagkyndig vurdering av verditapet, og selskapet ikke svarer med en egen, kan nemnda legge den første til grunn.

Kort oppsummert

• Boligen ble solgt med biloppstillingsplass, men naboen nektet parkering etter overtakelsen.
• Nemnda mente selgeren måtte ha visst at retten ikke var formalisert, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk medhold og prisavslag på 400 000 kroner, fordi selskapet ikke motbeviste meglerens verdivurdering.