Taklekkasje ved pipe i oppussingsobjekt: delvis medhold (FinKN 2025-646)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold fra 1979, med sokkelleilighet. Den ble markedsført som et oppussingsobjekt med «slitt standard». Kjøperen overtok 25. november 2022. Kjøpesummen er ikke oppgitt i avgjørelsen.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (små eller ingen avvik) og sa at taket av stålplater var lagt nytt i 2016 og fremsto som OK. Flere andre deler fikk TG 2 (vesentlige avvik), blant annet takkonstruksjon, nedløp og beslag og pipe. På loftet var det mye kondensmerker og tegn til eldre lekkasjer, og ventileringen var dårlig. Baderommet fikk TG 3. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om utettheter i taket. Alt utvendig treverk på terrasse og veranda var nytt, delvis gjort som egeninnsats.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen lekkasje rundt pipeløpet på loftet og fra et ventilasjonsrør over badet. Han reklamerte 17. desember 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 222 151 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Beløpet dekket blant annet stillas, ny tekking rundt takhattene og nye himlinger over bad og kjøkken. Kjøperen mente en lekkasje i et tak fra 2016 med TG 1 var upåregnelig (mer enn han kunne vente), særlig siden ingen hadde nevnt ufaglært arbeid på taket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente saken burde avvises fordi dokumenter manglet, og at skaden burde dekkes av kjøperens egen bygningsforsikring. Det viste også til at boligen var solgt som oppussingsobjekt med mange TG 2- og TG 3-deler, og at kjøperen var advart om dårlig ventilering og eldre lekkasjer.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda avviste selskapets innvendinger om avvisning og bygningsforsikring. Den var også enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i at kjøperen ikke kunne vente en velholdt bolig, og at et oppussingsobjekt gir et klart signal om det.

Likevel kom nemnda til at det var en mangel (§ 3-2). To ting veide tyngst. Taktekkingen var lagt ny i 2016 og hadde TG 1. Og etter det samlede bildet ved salget måtte kjøperen regne med at et så nytt tak var lagt av fagfolk. Utettheten skyldtes feil ved omtekkingen, ikke alder. Da var det et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne vente, også i et oppussingsobjekt.

Sekretariatet hadde kommet til motsatt resultat, og nemnda snudde bare på dette ene punktet.

Beløpet. Prisavslaget skulle bare dekke det som gjaldt tekkingen. Bygningsdelene rundt var slitte, og det var uansett ventet at de måtte utbedres. Takstmannens estimat på 37 000 kroner manglet kostnad til stillas. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 35 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel (§ 3-1 fjerde ledd), med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet oppussingsobjekt senker forventningene, men ikke til null. Var noe opplyst som nytt og i god stand, kan du vente at det er gjort riktig, selv om resten av huset er slitt.

Den viser også at kravet ofte blir mye mindre enn du regner med. Her fikk kjøperen 35 000 kroner av 222 151 kroner. Grunnen er at prisavslaget bare dekker det som er selve mangelen. Utbedringer av deler kjøperen måtte regne med å gjøre uansett, blir ikke tatt med.

Til slutt viser saken hvor mye tilstandsrapporten betyr. Tilstandsgraden på selve bygningsdelen, her TG 1 for tekking, veide tyngre enn slitasjen rundt.

Kort oppsummert

• Et tak fra 2016 med TG 1 lekket ved pipe og ventilasjonshatt i en bolig solgt som oppussingsobjekt.
• Nemnda mente det var en mangel fordi feilene skyldtes utførelsen av det nye taket.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 35 000 kroner i prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.