Fukt og råte i dødsbo solgt som renoveringsobjekt: ikke medhold (FinKN 2026-204)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1970 i Østfold, solgt for 2,85 millioner kroner. Den ble markedsført som et renoveringsobjekt, og salget skjedde som dødsbo ved fullmakt. Arvingene fylte ut egenerklæringen (selgers skjema om det hun eller han vet om boligen).

Tilstandsrapporten var alvorlig. Veggkonstruksjonen, vinduene, de innvendige overflatene, rommene under terreng, kjøkkenet og fuktsikringen og dreneringen fikk alle TG 3, den svakeste tilstandsgraden (store avvik eller behov for umiddelbare tiltak). Taket, takrennene og pipa fikk TG 2 med konkrete forklaringer. Det ble påvist betydelige råteskader i bordkledningen og synlig fukt og råte i treverk i kjelleren. Takstmannen gjorde et stort fradrag for elde og slitasje i den tekniske verdien.

Etter overtakelsen fant kjøper fukt, kondens og råteskader i konstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på minst 80 000 kroner, pluss 6 000 kroner i takstutgifter. Det antatte økonomiske omfanget er oppgitt til 86 000 kroner. Kjøper mente at skadene var langt større enn det som kunne forventes selv om boligen var kalt et renoveringsobjekt, at det i praksis var et totalrenoveringsprosjekt, og at selgers fullmektig visste mer enn han eller hun ga uttrykk for.

Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente at boligen var solgt som renoveringsobjekt og dødsbo, og at risikoen var beskrevet konkret. Kjøperen nådde ikke frem: Anticimex fikk medhold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom først til at det ikke var noen mangel, og nemnda sluttet seg enstemmig til dette. Tre forhold veide tyngst.

For det første begrepet renoveringsobjekt. Nemnda har tidligere lagt til grunn at kjøper da må regne med betydelige kostnader til oppussing. Risikoen for skjulte feil er også større når selger kjenner boligen dårlig, slik det var i et dødsbo.

For det andre tilstandsrapporten. Skadene kjøper krevde avslag for, lå tett opptil bygningsdeler som var vurdert til TG 3, med kostnadsestimater på flere hundre tusen kroner for hver av dem. Nemnda viser til fast praksis: det er vanskelig å nå frem med et krav når den aktuelle bygningsdelen allerede har TG 3, eller TG 2 med konkrete risikoopplysninger. Skadene lå derfor innenfor det kjøper kunne vente. En mangel etter avhendingslova § 3-2 krever et upåregnelig avvik fra det som er avtalt, og det fantes ikke her.

For det tredje selgers kunnskap. Kjøper hadde ikke sannsynliggjort at selgerne kjente til mer enn de opplyste. Takstfirmaets merknader om tidligere utbedringer viste ikke at egenerklæringen var besvart uærlig. Siden salget skjedde ved fullmakt fra arvinger, var det heller ikke grunnlag for å si at opplysningsplikten (§ 3-7 og § 3-8) var brutt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et salg som renoveringsobjekt og dødsbo flytter mye av risikoen over på kjøper. Når rapporten allerede peker ut de samme bygningsdelene med de svakeste tilstandsgradene, blir det vanskelig å hevde at skaden er upåregnelig, selv om omfanget overrasker.

Nemnda ser også på hvem som har fylt ut opplysningene og hvor godt de kjente boligen. En selger som bare har hatt begrenset kjennskap, kan ikke uten videre anses å ha holdt tilbake noe. Kjøper må da vise konkret at selger visste mer.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1970 solgt som renoveringsobjekt og dødsbo, med TG 3 på mange bygningsdeler.
• Nemnda mente skadene lå innenfor det kjøper kunne forvente, og fant ingen mangel.
• Kjøper fikk ikke medhold, og selskapet slapp å betale.