Fukt og råte bak kjølerom i enebolig fra 1985: delvis medhold (FinKN 2026-454)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985 på Vestlandet, solgt for 5 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 5.9.22. Kjøperen overtok 1.12.22. Salgsoppgaven nevnte et sekundærrom på 10 kvm som bod og kjølerom. Tilstandsrapporten sa at boligen var i normalt god stand og godt vedlikeholdt, uten behov for strakstiltak utover vanlig vedlikehold. De fleste bygningsdelene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet drenering, rom under terreng og yttervegger. Det elektriske anlegget fikk TG 1 (best mulig tilstand, bare mindre avvik). Kjølerommet ble ikke vurdert i rapporten. Selger hadde eid boligen siden 1984.

I 2025 fant kjøperen fukt, mugg og råteskader bak kjølerommet. Der satt også en innfelt stikkontakt bygd inn i kjøleromsveggen. Det er ikke i tråd med reglene for elektriske lavspenningsanlegg, og den kan utgjøre en brannfare. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet 17.10.25.

En takstmann skrev at skaden skyldtes kondens. Kjølerommet var bygd som et rom i rommet, med egne vegger og tak inne i kjellerrommet. Selve rommet stod direkte på betonggulvet uten oppforing eller isolasjon. Når kjølerommet ble brukt, ble betonggulvet kraftig nedkjølt, og det samme gjaldt gulvet under den utforede veggen bak. Det ga kondens i konstruksjonen og over tid råte. Takstmannen mente skaden var gammel og hadde begynt før kjøperen overtok boligen. Fuktmålingene fant ikke noe fukt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fremla et prisestimat på 30 000 kroner for utbedring, inkludert elektriker og maler. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 20 000 kroner etter at lovens egenandel var trukket fra, og forsinkelsesrente fra 30 dager etter påkravet 10.11.25. Kjøperen mente at skadene skyldtes en konstruksjonsfeil.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at det ikke var en mangel. Det viste til at drenering og rom under terreng hadde fått TG 2, og at skadene var påregnelige ut fra kjølerommets alder og konstruksjonstype. Selskapet mente heller ikke at det var påvist avvik ved stikkontakten, eller at den avvek fra datidens byggemåte.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme konklusjon. Nemnda mente at det var et upåregnelig avvik. To ting veide tyngst. Skaden hadde utviklet seg over lang tid på grunn av en feil i måten kjølerommet var bygd på. Og det var funnet forhold som ikke var i samsvar med forskriftene, blant annet den innebygde stikkontakten.

Kjølerommet var ikke vurdert i tilstandsrapporten, og den generelle tilstandsgraden TG 2 på andre deler gjorde det ikke påregnelig at det skulle være råte bak nettopp dette rommet. Selskapets nemndsanmodning inneholdt ikke noe som endret vurderingen.

Nemnda fastsatte prisavslaget til 15 000 kroner, i tråd med sekretariatets utmåling. Beløpet inkluderer egenandelen. Forsinkelsesrente fra påkravet ble tilkjent. Kjøperen fikk dermed delvis medhold: mangelen ble godtatt, men beløpet ble lavere enn kravet på 20 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også små beløp kan gi rett til prisavslag når det er en klar feil i utførelsen. Nemnda ser på om skaden var påregnelig ut fra hva som ble opplyst ved salget, ikke bare ut fra boligens alder.

Den viser også at rom og bygningsdeler som ikke er vurdert i tilstandsrapporten, ikke uten videre fritar selger. Når skaden skyldes en byggefeil som har pågått over tid, og det i tillegg er brudd på forskrifter, er det lettere å nå frem. Samtidig fastsetter nemnda beløpet etter en samlet vurdering. Utbedringskostnadene og egenandelen påvirker hva du sitter igjen med, og når kravet er lite, kan egenandelen ta en stor del av beløpet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant fukt, mugg og råte bak et kjølerom i en enebolig fra 1985, og en stikkontakt som ikke var i tråd med forskriftene.
• Nemnda mente skaden skyldtes en feil i konstruksjonen og var upåregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 15 000 kroner i prisavslag, inkludert egenandelen, av et krav på 20 000 kroner.