Tinglyst deleforbud i enebolig fra 1900: delvis medhold (FinKN 2026-382)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1900 på en stor tomt, solgt for 12,8 millioner kroner i 2024. Salgsoppgaven la vekt på at tomten var nesten 1,9 mål og at den passet for lek og hage. Den listet også flere tinglyste servitutter (rettigheter og begrensninger som er registrert på eiendommen og følger den videre). En av dem, fra 1942, het bare «Rettigheter iflg. skjøte». Navnet sa ingenting om innholdet.

Grunnboksutskriften var lagt ved salgsoppgaven. Der sto det at denne heftelsen blant annet inneholdt en bestemmelse om deleforbud, altså at tomten ikke kunne deles. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne dette og reklamerte (varslet om feilen) i januar 2025.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende det de mente eiendommen var verdt mindre på grunn av forbudet. De sa at deleforbudet var underkommunisert, og at de aldri ville ha kjøpt eiendommen om de hadde kjent til det.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Det viste til at prospektet opplyste om tinglyste heftelser, og at grunnboksutskriften med deleforbudet fulgte med som vedlegg. Eiendommen var heller ikke markedsført med mulighet for fradeling.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne delvis medhold. Nemnda kom under noe tvil til samme resultat. Det som talte mest, var dette.

For det første er et deleforbud på en eneboligtomt en opplysning kjøperen har grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7, om at selger og selgers rådgiver må gi de opplysninger kjøper kan vente å få). Megleren kjente innholdet i heftelsen og kunne enkelt ha skrevet det i selve salgsoppgaven.

For det andre er det ikke nok at opplysningen står i et vedlegg. Den vage henvisningen til heftelsen sa ikke noe om deleforbudet. Kjøperne ville måtte lese grunnboken for å forstå det.

For det tredje talte det mot kjøperne at eiendommen ikke var markedsført med utviklingsmuligheter, og at en kjøper som hovedregel bærer risikoen for egne forutsetninger. Nemnda mente likevel at feilen var vesentlig nok til å telle som mangel.

Nemnda tok ikke stilling til om megleren hadde oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, men landet på mangel etter avhendingslova.

Hvor stort prisavslaget skal være, ble ikke avgjort. Nemnda pekte på at avslaget bør settes ut fra kostnadene ved å få heftelsen slettet, hvis det er mulig. Hvis den ikke kan slettes, må det vurderes om eiendommen har falt i verdi. Nemnda hadde ikke grunnlag for å ta stilling til beløpet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en viktig begrensning som et deleforbud kan utgjøre en mangel selv om den står i et vedlegg. Det er det som står i selve salgsoppgaven, som veier tyngst. Bare navnet på en heftelse sier ofte lite om hva den betyr.

Den viser også at delvis medhold kan bety at ansvaret er slått fast, men at beløpet ikke er fastsatt. Da må utmålingen avklares etterpå.

Kort oppsummert

• Et tinglyst deleforbud sto bare i grunnboksutskriften som vedlegg, mens salgsoppgaven bare ga heftelsen et intetsigende navn.
• Nemnda mente at forbudet skulle ha stått i selve salgsoppgaven, og fant en mangel.
• Kjøperne fikk delvis medhold. Nemnda fastsatte ikke prisavslagets størrelse.