Råte og manglende bæring i enebolig fra 1949: delvis medhold (FinKN 2024-731)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1949, solgt for 4,7 millioner kroner i 2022. Salgsprospektet kalte den «sjarmerende og velholdt». Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at det var lagt nytt tak i 2018, og at han ikke kjente til sopp, råte eller insekter. I tilstandsrapporten fikk veggkonstruksjon, innvendige overflater, etasjeskille og utvendige trapper TG 1 (best mulig tilstand). Rapporten sa også at ytterveggene var etterisolert med ny kledning, unntatt på nordsiden.

Etter overtakelsen begynte kjøperen å pusse opp. Da veggplatene kom av, fant hun råteskader ved gatedøren og i hjørnet mot nord. Dessuten var stendere i en bærende vegg fjernet uten at ny bæring var satt inn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 299 728 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Hun bygde kravet på en skaderapport og en egen kalkyle. Arbeidet ble gjort ved egeninnsats, og hun la frem kvitteringer.

Forsikringsselskapet avslo. Det pekte på at det ikke er helt uvanlig med noe råte og svak konstruksjon i et eldre hus. Det viste også til at nordveggen ikke var etterisolert, og at det var der skadene lå. Til slutt mente selskapet at kjøperens oppussingsplaner måtte gi et stort fradrag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente det forelå en mangel, og at prisavslaget kunne settes til 200 000 kroner. Fra det gikk kjøperens egenandel på 10 000 kroner, slik at beløpet ble 190 000 kroner. Nemnda ble stående ved dette.

Tre ting var avgjørende:

• Opplysningene ved salget ga ikke grunn til å vente råte og manglende bæring. Det gjorde at forholdene var en mangel etter avhendingsloven § 3-2.
• Nemnda var delvis enig med selskapet i at oppussingsplaner kan telle med. Det må vurderes konkret hva planene gikk ut på. Men slike planer er ofte vanskelige å bedømme, og nemnda har bare dokumentene å gå på. Derfor er det naturlig med en mer objektiv vurdering.
• Fradraget for at kjøperen får en bedre bolig enn hun kjøpte ble satt til om lag en tredel av de dokumenterte utbedringskostnadene. Nemnda var noe i tvil, men mente dette var forsvarlig.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 og et positivt bilde i salgsmaterialet gir kjøper grunn til å vente en solid bolig, også bak veggene. Selv om kjøper vinner frem, blir kravet som regel ikke dekket fullt ut. Når utbedringen gir en bedre standard enn boligen hadde, trekkes det fra. Kjøpers egenandel trekkes også fra.

Saken viser også at oppussingsplaner kan påvirke fradraget, men at nemnda holder seg til en objektiv vurdering når planene er uklare.

Kort oppsummert

• Råteskader og manglende bæring ble funnet under oppussing av en enebolig fra 1949.
• Nemnda mente det var en mangel etter § 3-2, fordi opplysningene ved salget ikke tilsa slike skader.
• Kjøper fikk delvis medhold: 190 000 kroner i prisavslag av 299 728 kroner som ble krevd.