Rotter i utebod og kjeller: delvis medhold (FinKN 2026-823)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig over tre etasjer på Vestlandet, bygget i 1958. Den ble solgt for 6,1 millioner kroner i oktober 2023 og overtatt i desember samme år. Salgsoppgaven kalte den en innholdsrik enebolig med stor og vakker tomt.

Tilstandsrapporten ga kjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og anbefalte flere undersøkelser fordi slike kjellere erfaringsmessig har fuktrisiko. Ytterveggene fikk også TG 2, og rapporten sa at det var ukjent om det fantes musesperre bak kledningen. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) svarte selger ja på spørsmålet om skadedyr. Selger hadde sett noe muselort i kjelleren om vinteren, satt opp feller og tettet hull, og ikke sett noe de siste to årene.

Fra oktober 2024 til mars 2025 fanget kjøperen rundt syv rotter i en utebod som henger sammen med boligen. I mars 2025 fant kjøperen gnagemerker og to hull i bakken ved veggen mot kjelleren. Kjøperen kjente også sterk lukt ved trappen. Da påforingsvegger og tak ble revet i kjelleren, kom skadene frem. En takstmann mente at rotter trolig hadde kommet inn gjennom boden og at aktiviteten sannsynligvis hadde pågått i mange år, kanskje siden byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Utbedringen ble anslått til 174 241 kroner. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 164 241 kroner etter fradrag for egenandelen, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen meldte fra til selskapet 30. mars 2025.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet, først og fremst fordi kjøperen hadde reklamert (meldt fra om mangelen) for sent etter avhendingslova § 4-19. Selskapet mente kjøperen burde ha undersøkt tidligere, siden rotter i en bod som henger sammen med huset er et varsel om rotter i huset. Selskapet mente også at rotter var påregnelig ut fra risikoopplysningene, alderen og at huset lå nær skog og utmark.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda fant saken vanskelig og et grensetilfelle, og delte seg. Flertallet ga kjøperen medhold, og la vekt på tre ting:

• Fristen startet først i mars 2025. Kjøperen hadde liten grunn til å tro at rottene i boden også hadde ødelagt noe i kjelleren. Det var ikke opplyst om rotter i salgsdokumentene, og selger hadde skrevet at det ikke var sett tegn til skadedyr på to år. Det ga kjøperen noe grunn til å tro at kjelleren var fri for skadedyr.
• Det var en mangel etter § 3-2. Selv om det var gitt noen risikoopplysninger om mus og om musesperre, kunne kjøperen ikke vente konkrete skader fra rotter inne i selve huset.
• Prisavslaget ble satt skjønnsmessig. Flertallet satte det til 125 000 kroner etter egenandelen og la byggefirmaets pristilbud til grunn, men justerte for standardheving fra nye materialer. Rente ble også tilkjent.

Mindretallet mente fristen var oversittet. Å fange rundt syv rotter over flere måneder var etter deres syn en vedvarende situasjon i en del av bygget som grenser til kjelleren, og kjøperen burde ha undersøkt og meldt fra senest i slutten av november 2024.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å melde fra kan bli avgjørende, og at den regnes fra da kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Rotter i en bod som henger sammen med boligen kan tolkes som varsel. Saken var et grensetilfelle, og utfallet hang på én stemme.

Saken viser også at skjulte skader inne i konstruksjonen og en opplysning fra selger om at problemet var borte, kan gjøre at kjøperen har rett til å vente. Kravet på 164 241 kroner ble likevel til 125 000 kroner.

Kort oppsummert

• Rotter i utebod fra oktober 2024. Skader i kjelleren ble funnet i mars 2025.
• Nemnda delte seg om meldefristen. Flertallet mente den først startet da skadene ble åpnet, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold under dissens: 125 000 kroner i prisavslag av et krav på 164 241 kroner.