Arealavvik i loftsleilighet fra 1922: ikke medhold (FinKN 2026-279)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveid loftsleilighet på Østlandet fra 1922, solgt for 10,5 millioner kroner. Salgsprospektet oppga et internt bruksareal på 145 kvadratmeter. En del av arealet var en hems som var innredet med to soverom. Prospektet sa tydelig at soverommene på hemsen ikke var formelt godkjent til varig opphold, og at hemsen var målt til omtrent dobbelt så mye som kommunens dokumenter viste. Arealene var plassmålt av takstmannen ved salget.

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøper mistanke om at arealet ikke stemte. En ny oppmåling ga et lavere tall. Kjøper reklamerte (klaget til selskapet), og mente at arealet var 7 kvadratmeter mindre enn oppgitt. Underveis fikk kjøper flere ulike målinger. Senere målte en annen takstmann 143 kvadratmeter.

Det spesielle var at kjøper selv hadde bygget om hemsen etter overtakelsen. Gulv var fjernet for å gi et mer åpent rom i stuen under, og deler av arealet var bygget inn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 506 896 kroner. Kjøper mente at det ikke var gitt riktige opplysninger om arealet, og at boligen avvek fra avtalen. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at kjøperens egne arbeider hadde påvirket arealet, at usikkerheten måtte gå ut over kjøper, og at et eventuelt avvik uansett var for lite til å gi ansvar.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Avgjørelsen bygde på to ting.

Det var ikke godt nok dokumentert hvordan endringene i kjøperens eiertid hadde påvirket arealet. De to takstfolkene som hadde målt etter overtakelsen, hadde ulik oppfatning av hvilken betydning kjøperens arbeider hadde hatt. Hemsen er dessuten vanskelig å måle, med ulik takvinkel og ulike gulvnivåer.

Tvilsrisikoen ligger hos kjøper. Nemnda hadde forståelse for at dette er krevende å kartlegge, men mente det ikke var naturlig at selger skulle bære risikoen for uklarheten. Da var det ikke sannsynliggjort en mangel etter reglene om areal, jf. § 3-3.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en måling etter overtakelsen bare er nyttig hvis den viser boligen slik den var da du kjøpte den. Bygger du om før du reklamerer, blir det vanskelig å bevise hva arealet var ved salget. Da faller usikkerheten på deg.

Den viser også at ulike målemetoder og skrå tak gir ulike tall. Noen kvadratmeters forskjell er ikke nok i seg selv, når målingene spriker.

Kort oppsummert

• Kjøper mente en loftsleilighet fra 1922 var 7 kvadratmeter mindre enn opplyst.
• Kjøper hadde selv fjernet gulv på hemsen, og målingene spriket.
• Selskapet fikk medhold fordi det var for uklart hva som var riktig areal ved salget.