Taklekkasje etter egeninnsats på eldre tak: ikke medhold (FinKN 2026-385)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Østfold, oppført i 1969 og solgt for 2,675 millioner kroner ved kontrakt datert 1.5.24. Kjøperen overtok 17.6.24. Salgsoppgaven beskrev et pulttak med lukket trekonstruksjon, tekket med asfaltbelegg.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (tilstandsgrad som viser avvik og at tiltak kan bli nødvendig). Alderen på tekkingen var ukjent, og rapporten sa at forventet levetid var usikker. Takkonstruksjonen og loftet var ikke undersøkt, fordi de var lukket. Selgeren hadde selv smurt nytt toppsjikt på taket i 2023. Rapporten sa at det var utført på egeninnsats. I egenerklæringen hadde selgeren likevel svart at arbeidet var utført «kun av faglært», samtidig som firmanavnet var oppgitt som selvgjort. Selgeren hadde også svart nei på om det var eller hadde vært utettheter i taket.

Kjøperen oppdaget lekkasje i overgangen mellom august og september 2024. I slutten av november 2024 fant kjøperen tre lekkasjepunkter, åpnet himlingen og fant vann, fukt og soppvekst i takkonstruksjonen. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 24.11.24. Tre naboer skrev at selgeren flere ganger hadde arbeidet på taket gjennom årene. Selgeren forklarte i ettertid at det hadde vært en lekkasje i 2006 eller 2007, som ble tettet, og at det ikke var oppdaget lekkasjer etter det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 734 444 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og viste til at boligen hadde mangler etter avhendingsloven § 3-2, § 3-7 og § 3-8. Kjøperen mente at lekkasjene var upåregnelige ut fra opplysningene ved salget, at selgeren måtte ha kjent til dem, og at opplysningen om faglært arbeid var uriktig. Kjøperens takstfirma anslo utbedringen til 280 561 kroner.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var noen mangel. Taket var gammelt og fikk TG 2, og kjøperen måtte regne med oppgraderinger innen kort tid. Det kunne heller ikke uten videre legges til grunn at selgeren kjente til aktive lekkasjer ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet slo fast at det ikke var en mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første takets alder og risikoopplysningene. En bolig fra 1969 var 55 år ved overtakelsen. Ingen opplysninger tydet på at takkonstruksjonen eller undertaket var skiftet, og tekkingens alder var ukjent. Rapporten pekte på konkrete svakheter, blant annet at innfesting og overganger ikke var tilfredsstillende. Kjøperen måtte derfor være forberedt på behov for utskifting og på at det kunne finnes fuktskader.

For det andre egeninnsatsen. Rapporten opplyste at toppsjiktet var lagt på ved egeninnsats. Flertallet mente at det samlede opplysningsbildet viste at arbeidet var gjort uten fagkompetanse, selv om avkryssingen i egenerklæringen var uheldig. Det gir kjøperen en økt risiko for ufagmessig arbeid og skjulte feil.

For det tredje bevisene om selgerens kunnskap. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke høre vitner. Uttalelsene fra naboene var vanskelige å vekte, blant annet fordi naboene og selgeren var uenige om hvem som hadde skrevet dem. Selgerens opplysningsplikt omfatter dessuten normalt ikke tidligere feil som selgeren med rimelig grunn trodde var utbedret. Nemnda mente heller ikke at takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsomt (svært klanderverdig).

Mindretallet mente at det var en mangel. Når selgeren hadde krysset av for faglært arbeid, hadde kjøperen en berettiget forventning om at taket var tett da toppsjiktet ble lagt. Det ville løftet forventningene over det alderen alene tilsa.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et eldre tak med tilstandsgrad 2 og ukjent alder gir kjøperen en betydelig risiko. Opplysninger om at selgeren selv har gjort arbeid, kan flytte risikoen over på kjøperen, også når skjemaet er krysset av på en motstridende måte. At feilen dukker opp kort tid etter overtakelsen, er ikke i seg selv nok til å vise at selgeren kjente til den.

Bevisene betyr mye. I en skriftlig behandling er det vanskelig å få gjennomslag for uttalelser fra naboer, og nemnda pekte selv på at saken kunne stått annerledes ved muntlig bevisføring.

Kort oppsummert

• Taklekkasjer og fuktskader i en enebolig fra 1969, med krav om 734 444 kroner.
• Flertallet la vekt på takets alder, TG 2 og at toppsjiktet var gjort på egeninnsats, og fant ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem mente at boligen var mangelfull.