El-anlegg uten samsvarserklæring, 1978: delvis medhold (FinKN 2026-883)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1978 ble solgt for 3,75 millioner kroner med kjøpekontrakt av 15.3.22, og kjøperen overtok 25.3.22. Salgsdokumentene beskrev boligen som godt vedlikeholdt og i stor grad renovert i 2020. El-anlegget fikk TG 3 (store avvik eller behov for tiltak) i tilstandsrapporten. Grunnen var at samsvarserklæringen (dokumentasjon fra en elektriker på at arbeidet er utført riktig) manglet. Rapporten sa at den skulle innhentes, og anslo kostnaden til under 10 000 kroner.

Egenerklæringen (selgers skjema om det selger vet om boligen) opplyste at el-anlegget var oppgradert i sin helhet av en fagperson i selgers familie. Selger krysset av for at samsvarserklæring fantes, men skrev også at den ville bli innhentet.

Etter overtakelsen fikk kjøperen aldri en slik erklæring. Selger sendte en rapport fra en periodisk kontroll, men den var ikke en samsvarserklæring. Elektrikere kjøperen kontaktet, ville ikke utstede en, med mindre hele anlegget ble revet og gjort på nytt. En egen kontroll fant 15 avvik av grad TG 2 og 4 av grad TG 1.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 717 381 kroner, som var prisen for å demontere og montere alt på nytt. Subsidiært krevde kjøperen 203 881 kroner, altså utbedring av avvikene og et beløp for restlyte (verdiminus som blir igjen etter at feilene er rettet).

Forsikringsselskapet mente at forholdet var utenfor forsikringen, fordi vilkårene ikke dekker lovnader selger gir om arbeid. Selskapet mente at selger hadde påtatt seg å skaffe samsvarserklæringene. Subsidiært mente selskapet at manglende erklæring ikke er et dokumentert økonomisk tap.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda tiltrådte.

For det første forsikringsdekningen. Nemnda mente at kravet var dekket, og at unntakene i vilkårene ikke gjaldt.

For det andre mangelen. Leiligheten var markedsført som renovert av fagfolk i 2020. Tilstandsrapporten nevnte ingen konkrete feil, og TG 3 handlet om den manglende erklæringen, med et lavt kostnadsestimat. Kjøperen kunne derfor forvente et anlegg uten de avvikene som ble funnet.

For det tredje utmålingen. Nemnda la til grunn 104 881 kroner, som var kostnaden ved å rette avvikene. I tillegg ga den et forholdsmessig prisavslag på 100 000 kroner for at dokumentasjonen fortsatt manglet, basert på en takstmanns anslag på verdiminus. Til sammen ble det 204 881 kroner. Nemnda mente at kravet om å rive alt ikke var påkrevd for en forsvarlig utbedring. Egenandelen ble ikke trukket fra, fordi den var regnet med i et tidligere oppgjør.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at manglende dokumentasjon på utført arbeid kan gi prisavslag også når arbeidet er gjort. Nemnda skiller mellom kostnaden ved å rette feilene og verdiminuset ved at dokumentasjonen mangler.

Den viser også at nemnda ikke nødvendigvis legger til grunn den dyreste løsningen. Selv om en elektriker sier at alt må gjøres om for å få en erklæring, kan nemnda velge en mindre omfattende løsning.

Kort oppsummert

• El-anlegget i en leilighet fra 1978 hadde avvik, og samsvarserklæring ble aldri levert.
• Nemnda fant en mangel og at forsikringen dekket kravet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 204 881 kroner, mot 717 381 kroner som var krevd.