Lekkende boblebad og fukt i selvbygd garasje: delvis medhold (FinKN 2025-1322)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2014, solgt for 6,3 millioner kroner. Kjøperen overtok den 30. september 2024. Salgsoppgaven la vekt på en gjennomgående god standard med moderne overflater og lite slitasje. Badet ved soverommet fikk TG 1 og TG 0 (lav eller ingen risiko), men selve badekaret var ikke vurdert av takstmannen. Om garasjen sto det at døren til siden hadde et fuktskadet dørblad, og selgeren opplyste at garasjen var oppført ved egeninnsats (uten faglært hjelp).

Ved første bruk merket kjøperen at boblebadekaret ikke fungerte. Det lekket, og vannet var misfarget. Kjøperen oppdaget også vann på garasjegulvet når snøen smeltet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 90 760 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Av dette gjaldt 10 760 kroner å fjerne badekaret, og 80 000 kroner gjaldt utbedring av garasjen. I tillegg kom 4 000 kroner til egenandel for juridisk bistand og renter. Kjøperen mente at man måtte kunne forvente at karet var i orden når ingenting annet var opplyst, og at det ikke var sagt noe om vann i garasjen.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Det pekte på at karet var ti år gammelt, og at kjøperen hadde overtatt risikoen for utettheter i garasjen når den var bygget av ufaglærte. Selgeren hadde ikke kjent til smeltevann i det omfanget kjøperen nå meldte om, og karet hadde ikke vært brukt på lenge.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold på begge punkter.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Garasjen: Nemnda fant ikke mangel. Kjøperen tar en ikke ubetydelig risiko når deler av boligen er bygget av ufaglærte, og garasjen var her helt bygget ved egeninnsats. Det var ikke dokumentert hvilke konstruksjonsfeil som forårsaket fukten. En rapport kjøperen la frem, sa at mye var gjort riktig, men at noen enkeltmomenter gjorde at løsningen ikke fungerte. Fukten fremsto dessuten som begrenset. Nemnda mente at svakhetene i dreneringen var en forventbar følge av at arbeidet var gjort ved egeninnsats. Selgeren hadde heller ikke holdt tilbake opplysninger som han måtte gi. Nemnda understreket at det ikke er utelukket med mangel ved en egenbygd garasje. Det kommer an på en konkret vurdering av hva slags feil det er, og hvilke følger den har.

Boblebadekaret: Her ble kjøperen hørt. Det var sannsynliggjort at karet lekket og at vannet ble misfarget. Det var ikke gitt noen risikoopplysninger om karets tilstand, bortsett fra at det var fra boligens byggeår. En kjøper må kunne forvente at en så sentral del av badet kan brukes slik det er ment. Dette var en mangel etter § 3-2.

Beløpet ble likevel lite. Et nytt boblebadekar koster omkring 57 000 kroner, men kjøperen krevde bare kostnadene ved å fjerne karet, 10 760 kroner. Det var det nemnda tilkjente som prisavslag, med fradrag for egenandelen. Kjøperen fikk også erstatning for de 4 000 kronene i egenandel for juridisk bistand, og renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser to sider ved ufaglært arbeid. Når salgsoppgaven sier at deler av boligen er bygget ved egeninnsats, må en kjøper regne med feil av den typen som slikt arbeid ofte gir, og en garasje med fuktproblemer kan da falle innenfor det som var påregnelig. Samtidig gir en slik opplysning ikke fritak for alt.

Saken viser også at en enkeltdel som ikke er vurdert av takstmannen, og som ikke er nevnt med risiko, kan gi mangel hvis den ikke virker. Prisavslaget følger imidlertid det som faktisk er dokumentert og krevd. Krever du bare fjerning av karet, får du ikke prisen for et nytt.

Kort oppsummert

• Boblebadekaret i en enebolig fra 2014 lekket, og garasjen som selgeren hadde bygget selv, ble våt.
• Nemnda fant mangel ved karet, men ikke ved garasjen, fordi svakhetene der var en forventbar følge av egeninnsats.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 10 760 kroner i prisavslag av et krav på 90 760 kroner, pluss 4 000 kroner i erstatning.