Sprekker i vegger og tak i leilighet fra 2008: ikke medhold (FinKN 2025-167)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet over to plan i Oslo, oppført i 2008 og solgt høsten 2023. Salgsoppgaven kalte den attraktiv og sjarmerende, og sa at den var normalt godt vedlikeholdt, men stedvis hadde behov for vedlikehold og oppgraderinger. Tilstandsrapporten ga overflatene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). På badet var det opplyst om sprekk i en flis og riss i overflatene. Rapporten nevnte også bruksslitasje på gulv og overflater i de andre rommene.

Kort tid før overtakelsen ga megleren kjøperen beskjed om skader på gulv og vegger. I overtakelsesprotokollen ble det skrevet at det var sprekker i skjøtene mellom vegger og tak, i store deler av boligen. Kjøperen tok forbehold om å reise krav.

En entreprenør mente at sprekkene måtte ha oppstått etter at tilstandsrapporten ble skrevet, og at byggearbeider på et nytt sykehus i nærheten mest sannsynlig var årsaken. Rystelser fra slike arbeider var nevnt som et mulig problem i en egen fagrapport. Entreprenøren anslo at 60-80 prosent av overflatene hadde sprekker eller riss.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 192 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at skadene ikke var der på visningen, at de derfor var nye, og at de var mer omfattende enn en kjøper kunne forvente.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet pekte på at overflatene hadde TG 2 og at det var opplyst om sprekker og behov for vedlikehold. Selskapet mente også at kjøperen måtte ha sett skadene tidligere.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det mente at det ikke var godtgjort at en ny skade hadde oppstått mellom budaksept og overtakelse.

Hva nemnda la vekt på

To spørsmål stod sentralt.

For det første om skadene var nye og forårsaket av byggearbeidene. Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort. En annen rapport, som bygget på målinger fra rystelsesmålere for perioden, pekte på at sprekkene mest sannsynlig kom av at materialene i bygget utvider seg, trekker seg sammen og krymper. Målingene tydet ikke på at anleggsarbeidene hadde utløst dem.

For det andre om sprekkene var en mangel etter § 3-2, altså om leiligheten avvek fra det kjøper med rimelighet kunne forvente. Nemnda mente sprekkene var påregnelige ut fra opplysningene ved salget, og la vekt på TG 2 for overflatene. Den fant ikke tegn til setningsskader eller andre alvorlige forhold. Utbedringen gjaldt i hovedsak maling av alle flatene. Selv om kostnaden i sum ikke var uvesentlig, lignet den på alminnelig vedlikehold.

Nemnda pekte samtidig på at «normalt godt vedlikeholdt» i salgsoppgaven talte i kjøperens favør, og at en så ny leilighet isolert sett gjorde utbredte sprekker mindre påregnelige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en yngre bolig ikke gir deg rett til sprekkfrie overflater. TG 2 og en omtale av vedlikeholdsbehov kan være nok til at sprekker regnes som påregnelige. Nemnda ser også på hva som må gjøres for å rette dem. Enkelt overflatearbeid teller mindre enn større byggearbeider.

Hvis du mener at skadene skyldes en ekstern årsak, må du kunne gjøre det sannsynlig. Målinger og fagrapporter som peker i en annen retning, kan svekke en slik påstand.

Kort oppsummert

• Gjennomgående sprekker i vegger og himlinger i en leilighet fra 2008, oppdaget før overtakelsen.
• Nemnda mente ikke at byggearbeidene i nærheten var påvist som årsak, og at sprekkene var påregnelige med TG 2.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.