Fukt og sopp på loftet i enebolig fra 1959: ikke medhold (FinKN 2025-64)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, bygget i 1959, og solgt for 5,55 millioner kroner. Kontrakten er datert 23.3.23, og kjøperen overtok 12.5.23. Tilstandsrapporten fra befaring 15.11.22 ga takkonstruksjon og loft TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at det var registrert noe forhøyet fuktnivå i undertaket rundt pipen. Han skrev også at loftet var etterisolert uten luftespalter ned mot takfoten. Det kunne over tid føre til svertesopp og fuktskader. Anbefalt tiltak var lufting og ettersyn rundt pipen, og kostnadene ble anslått til under 10 000 kroner. Selgeren opplyste i egenerklæringen at han ikke kjente til utettheter i taket, og at loftet var etterisolert i egeninnsats.

Kjøperen startet oppussing, og en snekker fant fukt og soppdannelser i undertaket. En skadetakst i november 2023 viste rik vekst av hussvertemuggsopp og duggmuggsopp, og fukt og mugg på store deler av undertaket. Skadetaksten anbefalte at taktekking og undertak ble skiftet, til en kostnad på 545 265 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 545 265 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Kjøperen mente at tilstandsrapporten var mangelfull og ikke fulgte forskriften til avhendingslova (§§ 2-9 og 2-10), og at fuktskadene burde vært oppdaget ved befaringen (§ 3-7). Kjøperen mente også at skaden var upåregnelig (§ 3-2), og at opplysningene var uriktige (§ 3-8).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at risikoopplysningene om loftet var gitt før salget. Selskapet lot en egen takstmann vurdere skaden. Han anslo utbedring av mugg, luftespalter og ny loftsluke til 118 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første tidsforløpet. Tilstandsrapporten ble laget omtrent ett år før skadetaksten. Det var ikke sannsynliggjort at skadene var like synlige da. Selskapets takstmann besiktiget fire måneder etter kjøperens, og skadene var enda tydeligere der. Det tyder på at skaden hadde utviklet seg etter den første befaringen.

For det andre var vurderingen i tilstandsrapporten i stor grad treffende. Risikoen for fukt og svertesopp var oppgitt i klartekst. Skulle takstmannen svare for feil, måtte han ha vist grov uaktsomhet, og det kunne nemnda ikke se. Rapporten oppfylte også kravene i forskriften, så det var ingen mangel etter § 3-7. Selger og takstmann hadde heller ikke gitt uriktige opplysninger (§ 3-8).

For det tredje var skaden ikke upåregnelig sett i lys av takets alder og alt som ble opplyst ved salget (§ 3-2). Nemnda pekte også på at behandlingen er skriftlig, og at det er vanskelig å fastslå hvordan en bygningsdel så ut ved en tidligere befaring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport som advarer om en konkret risiko, gjør det vanskelig å hevde at skaden var uventet. Det hjelper lite at kostnadsanslaget i rapporten var lavt, og at skaden senere viste seg å være større, når risikoen var beskrevet.

Saken viser også hvor mye tid mellom befaringen og skadetaksten betyr. Er det gått lang tid, må det finnes gode holdepunkter for at skaden var like synlig ved den første befaringen. Et sakkyndig utsagn om at skaden «måtte vært synlig» er ikke nok alene.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant fukt og muggsopp i undertaket i en bolig fra 1959, og krevde 545 265 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde varslet om fukt- og soppfare, det var gått omtrent ett år til skadetaksten, og skaden var påregnelig for et gammelt tak.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.