Feil fellesutgifter og bilde av naboens balkong: ikke medhold (FinKN 2026-595)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i 5. etasje i et bygg fra 2007, solgt for 6,3 millioner kroner ved kontrakt i februar 2024. Både annonsen og salgsoppgaven fremhevet egen balkong. Salgsoppgaven viste et bilde av en balkong med en stol og hadde bildeteksten om at balkongen målte ca. 3 kvm og vendte mot vest.

Salgsoppgaven oppga også fellesutgiftene til 3 254 kroner per måned. Like etter stod det at utgiftene faktureres kvartalsvis og utgjør 13 015 kroner per kvartal, fordelt på 12 571 kroner til felleskostnader og 444 kroner til vedlikehold.

Ved overtakelsen ba selger kjøperen betale 4 338 kroner for mars. Kjøperen reagerte, og partene ble enige om at månedsbeløpet i salgsoppgaven var feil. Beløpet per kvartal var riktig. Regnefeilen var at kvartalsbeløpet var delt på fire i stedet for tre. Etter overtakelsen fant kjøperen også ut at balkongen var så smal at det ikke var plass til en stol, og at bildet viste naboens balkong.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for verditapet ved balkongen. Kjøperen støttet seg på en verdivurdering som mente at balkongen i praksis var en brannbalkong. Kjøperen krevde også 108 628 kroner i erstatning for høyere månedlige utgifter enn oppgitt.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at kjøperen fikk riktig beløp per kvartal, og at fordelingen av utgiftene var oppgitt. Selskapet mente også at balkongens størrelse var synlig på visning og på plantegningen.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet kom til at det ikke var noen mangel, og la vekt på to ting.

For balkongen: Nemnda kalte det uheldig at bildet viste naboens større balkong uten at det ble presisert. Men kjøperen var på visning, og balkongens størrelse var åpenbart synlig. Plantegningen viste også en buet balkong som var 0,60 meter i hver ende og smalere i midten. Loven sier at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende noe som en vanlig, aktsom besiktigelse burde avdekket (§ 3-10). Feilen i bildet ville heller ikke ha virket inn på avtalen, siden forholdet kunne ses.

For fellesutgiftene: Nemnda kalte det klart uheldig at månedsbeløpet var feil i både annonsen og salgsoppgaven. Men salgsoppgaven oppga korrekt beløp per kvartal, viste hva det besto av, og sa at utgiftene ble fakturert kvartalsvis. Beløpene i fordelingen ga til sammen kvartalsbeløpet. Kvartalsregningen ble ikke høyere enn kjøperen var blitt fortalt. Da fantes det ikke noe avvik fra det som var avtalt eller det kjøperen kunne forvente (§ 3-1 og § 3-2). En uriktig opplysning gir bare en mangel hvis den har virket inn på avtalen (§ 3-8), og det mente flertallet ikke var oppfylt.

Dissensen

Et medlem mente at den uriktige angivelsen av månedlige fellesutgifter var en mangel (dissens betyr at nemnda er uenig). De fleste bruker månedsbeløpet til å sammenligne boliger og budsjettere før budrunden. Når verken megler eller selger oppdaget regnefeilen, kan man ikke forvente at kjøperen gjorde det. Mindretallet mente derfor at feilen ikke var rettet på en tydelig måte, og ville gitt delvis medhold med et prisavslag på 75 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil i salgsoppgaven ikke alltid gir krav. Når riktig opplysning står i samme dokument, eller forholdet er synlig på visning, kan nemnda mene at du burde oppdaget det. Nemnda vurderer helheten i opplysningene, ikke bare den enkelte feilen.

Den viser også at det kan lønne seg å sjekke at beløp og mål i salgsoppgaven stemmer med hverandre, og å se nøye på plantegningen og bildene før du byr.

Kort oppsummert

• Månedlige fellesutgifter var oppgitt for lavt og bildet viste naboens balkong, men kvartalsbeløpet var riktig og balkongen var synlig på visning.
• Flertallet mente ingen av feilene ga en mangel. Ett medlem ville gitt delvis medhold på fellesutgiftene.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke medhold.