Manglende lufting bak kledning, enebolig fra 1982: ikke medhold (FinKN 2026-815)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig i Akershus fra 1982, solgt for 7,5 millioner kroner i mars 2022. Salgsoppgaven sa at huset i 2016 var oppgradert med ny utvendig kledning og isolasjon, og at kledningen var malt to år senere. I egenerklæringen svarte selger at han bare hadde gjort ufaglært arbeid på terrasse og pergola, og ikke kjente til utettheter i fasaden.

Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen mørk TG 2 (vesentlige avvik som kan kreve utbedring). Der stod det at det var gjenstående arbeider med kledningen, at det var ingen eller liten lufting nederst mot grunnmuren, og at det burde gjøres tiltak for å bedre luftingen. Garasjen var ikke tilstandsvurdert.

Etter overtakelsen tok kjøper av en hjørnekasse og oppdaget at det manglet lufting bak kledningen. En takstmann konkluderte med at det høyst sannsynlig manglet luftespalte rundt hele boligen, at lektene var tynnere enn god utførelse tilsier, og at løsningen trolig avvek fra byggereglene. Han fant ingen vesentlige fuktskader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 597 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kjøper mente at opplysningen om nyere kledning fra 2016 ga grunn til å tro at arbeidet var faglig i orden. Rapporten hadde bare nevnt dårlig lufting nederst, ikke at hele fasaden manglet luftespalte. Kjøper mente også at selgers takstmann hadde vært grovt uaktsom og burde ha gitt TG 3.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til TG 2 og til at det var opplyst om dårlig lufting. En kjøper av brukt bolig må finne seg i nokså betydelige feil, og takstmenn har et visst skjønn. Det var ikke funnet store skader eller råte som tilsa TG 3.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Kjøper nådde altså ikke frem. Nemnda sa at kjøper kunne legge til grunn at kledningen fra 2016 var utført av fagfolk. Likevel avgjorde disse forholdene:

• Kjøper fikk konkrete og tydelige negative opplysninger om lufting, og at det var gjenstående arbeider med kledningen.
• Mørk TG 2 varsler om en generell fare for at bygningsdelen trenger tiltak, og risikoen ble forsterket av de konkrete opplysningene.
• Kjøper ble anbefalt å gjøre tiltak for å bedre luftingen. Det ble ikke vist forhold som gikk utover det som var påregnelig, og det var ikke funnet skader i konstruksjonen.

Nemnda fant heller ikke at selger eller takstmann hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En positiv opplysning om nyere oppgradering gir ikke automatisk trygghet for hele bygningsdelen når tilstandsrapporten samtidig advarer om avvik samme sted. Nemnda leser opplysningene samlet. Når rapporten peker på feil utførelse og anbefaler tiltak, regnes et større utbedringsbehov av samme type lett som påregnelig.

Kravet var stort, men det avgjørende var hva kjøper ble fortalt før kjøpet, ikke hva utbedringen ville koste.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1982 der kledningen fra 2016 manglet luftespalte, og der rapporten hadde nevnt dårlig lufting.
• Kjøper krevde 597 000 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, fordi advarslene i tilstandsrapporten gjorde forholdet påregnelig.