Fukt fra utett balkongdør og ugyldig rapport: delvis medhold (FinKN 2023-833)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1994, solgt for 7,225 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mars 2022 og overtatt i juli 2022. Saken gjelder avhendingslova etter lovendringen som gjaldt fra 1. januar 2022. Tilstandsrapporten ga balkongdøren TG 1 (ingen eller svake symptomer på avvik) og opplyste at den var fra byggeåret. Balkongen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi fliser hadde bom eller var løse. Kjøkkengulvet fikk også TG 2, med fuktskjolder og mindre fuktmerker foran kjøleskapet, men ingen unormale fuktverdier.

Kjøperen oppdaget at det var fuktmerker på parketten i stuen. De hadde ikke vært synlige på visning på grunn av en gardin. I begynnelsen av oktober 2022, etter noen dager med regn, virket skaden større. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 2. oktober 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 99 101 kroner, pluss forsinkelsesrente. Beløpet kom fra et pristilbud på å skifte parkett i stuen og kjøkkenet og montere beslag under terrassedøren. Kjøperens takstmann fant at døren manglet totrinnstetting og terskelbeslag, slik at regnvann kunne trekke inn under terskelen. Takstmannen mente dette skulle vært beskrevet i tilstandsrapporten.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at forholdet lå innenfor det en kjøper må akseptere ved kjøp av en eldre bolig, at selger ikke kjente til det, og at utskifting av parketten var påregnelig. Selskapet mente også at tettingen ved terskelen kostet 4 000 kroner, og dermed ville ligge under egenandelen. Selgers takstmann mente at vann heller hadde rent ned langs dørkarmen, og at det bare var noen få lameller som måtte skiftes.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var i hovedsak enig.

For det første var tilstandsrapporten ugyldig. Forskriften til avhendingslova krever at takstmannen kontrollerer hvordan ytterdører er satt inn, blant annet beslag og ytre tetting. Nemnda fant det sannsynliggjort at kontrollen avvek fra dette, fordi de manglende detaljene var klart synlige på bildene. Da skal takstmannens opplysninger ikke gjelde mot kjøperen for det aktuelle forholdet.

For det andre kunne selgers takstmann ikke løse selger fra ansvaret. Selger svarer for det takstmannen ikke opplyste om (avhendingslova § 3-7), og forholdet ble regnet som en mangel.

For det tredje mente nemnda at manglende beslag var en sannsynlig årsak til fuktskaden. Det var ikke sannsynlig at vann hadde rent ned langs dørkarmen, slik selgers takstmann mente. Lokal utbedring av parketten var heller ikke mulig etter det som forelå.

Nemnda var likevel ikke enig med sekretariatet i alt. Risikoopplysningene om fukt på kjøkkengulvet gjaldt en annen del av boligen enn terskelen. Derfor skulle de fortsatt telle med ved utmålingen. Parkettgulvet var fra byggeåret, og alder og slitasje ga også fradrag. Prisavslaget ble satt til 55 000 kroner, etter fradrag for egenandelen, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil i tilstandsrapporten kan gi kjøperen krav mot selger, også når selger ikke selv kjente til feilen. Kontrollen takstmannen skal gjøre, er beskrevet i forskriften, og avvik fra den kan gjøre rapporten ugyldig.

Den viser også at delvis medhold er vanlig. Selv når mangelen er klar, blir prisavslaget ofte lavere enn kravet, fordi eldre deler får fradrag for alder og slitasje, og fordi risikoopplysninger om andre deler av boligen fortsatt gjelder.

Kort oppsummert

• Fuktskade i parkett i en enebolig fra 1994, fordi døren manglet tetting og beslag under terskelen. Kravet var 99 101 kroner.
• Rapporten var ugyldig fordi takstmannen ikke gjorde kontrollen forskriften krever, og det ga mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 55 000 kroner, etter fradrag for alder og egenandel.