Manglende isolasjon under gulvet i hytte fra 1987: ikke medhold (FinKN 2023-859)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hytte fra 1987, som stod på søylefundamenter. Den ble solgt for 1 735 000 kroner i oktober 2022. Salgsoppgaven beskrev en fullstandard hytte med normal standard fra byggeåret, der overflatene stort sett var pusset opp. Tilstandsrapporten ga etasjeskilleren TG 3 (kraftige tegn på svekket tilstand) på grunn av skjevheter og setninger i grunnen. Fasaden fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og takstmannen hadde også merket seg at stubbloftsplatene stedvis manglet. Det er platene som lukker undersiden av gulvet. Selgeren hadde opplyst om tidligere fukt i grunnen.

Kort tid etter overtakelsen merket kjøperen at gulvet var svært kaldt. Han så under hytta, og oppdaget at det stedvis var helt uten isolasjon. Isolasjonen lå i felt på omtrent 2,5 meter, og ifølge kjøperen manglet den i 10 av dem. Han utbedret forholdet og fikk en faktura fra en snekker på 88 384 kroner. Han klaget til selskapet 30. oktober 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 88 383 kroner, med forsinkelsesrente. Han mente at selgeren eller selgerens takstmann måtte ha kjent til at isolasjonen manglet. Selgeren hadde fortalt at hun hadde fjernet småbiter av isolasjon som hadde falt ut, og kjøperen mente at isolasjon normalt skal ligge skjult i konstruksjonen. Han viste også til at byggereglene fra 1985 krevde isolerte gulv over uoppvarmet rom, slik at han kunne forvente at gulvet var isolert.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at hverken selgeren eller takstmannen kjente til forholdet, og at utbedringer uansett var å vente på grunn av alder og risikoopplysningene i salgsdokumentene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, og la vekt på to spørsmål.

Det første var om selgeren eller takstmannen kjente eller burde kjenne til feilen (avhl. § 3-7). Da kan salget være mangelfullt fordi noe ble holdt tilbake. Selgeren hadde sagt at hun på grunn av alder og helse aldri hadde vært under hytta. Nemnda syntes det var uvanlig at hun hadde ryddet bort biter av isolasjon, men mente at det ikke var nok til å slutte at hun visste at isolasjon manglet under store deler av hytta. Det var også uklart hvordan forholdene så ut da takstmannen var der.

Det andre var om hytta avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente (avhl. § 3-2). Hytta var omtrent 35 år gammel og solgt med normal standard fra byggeåret. Tilstandsrapporten hadde meldt om manglende stubbloftsplater og anbefalt tiltak. Etter sekretariatets vurdering måtte kjøperen derfor regne med at isolasjonen kunne ha vært eksponert lenge og forringet.

Nemnda pekte også på at det meste av regningen gjaldt utskifting av plater under hele hytta, noe kjøperen måtte ha forventet. Materialkostnaden for selve isolasjonen var omkring 3 400 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at noe mangler. Kjøperen må enten vise at selgeren eller takstmannen visste om det, eller at tilstanden avviker fra det en kjøper kan vente av en bolig av denne typen og alderen. Et generelt inntrykk av at selgeren måtte ha visst, er ikke nok.

Saken viser også hvordan risikoopplysninger virker. Når tilstandsrapporten allerede peker på skader på samme sted, kan kjøperen bli møtt med at utbedringer måtte påregnes. Da blir det viktig å skille hva som er forbundet med det opplyste, og hva som er noe helt annet.

Kort oppsummert

• Store deler av gulvet i hytta fra 1987 manglet isolasjon. Kravet var 88 383 kroner.
• Nemnda fant ikke at selgeren eller takstmannen kjente til forholdet, og mente at hytta ikke avvek fra det kjøperen kunne forvente.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.