Farlig el-anlegg i oppusset bolig fra 1978: delvis medhold (FinKN 2026-637)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt for 4,8 millioner kroner i august 2024 og overtatt i september. Salgsoppgaven kalte den innholdsrik og nyoppusset, men sa også at standarden og kvaliteten varierte, og at underetasjen var et oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten sa at boligen trengte vedlikehold og oppgradering. De fleste bygningsdelene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). El-anlegget fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med opplysning om manglende samsvarserklæring og ujordede stikkontakter, og et kostnadsanslag på under 10 000 kroner. Badet i første etasje var pusset opp som egeninnsats i 2022, og rapporten advarte om at slike våtrom er en risikokonstruksjon uten garantier og dokumentasjon.

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøper hjelp av elektrikere. De mente anlegget var farlig, både for berøring og brann. Det var brukt kabler som er laget for byggestrøm og skjøteledninger, og stikkontaktene var ikke godkjent for bruk i Norge. Anlegget bar preg av å være bygget av ufaglærte. En takstmann mente at oppgraderingen var mislykket på flere kritiske punkter, og at mye måtte gjøres på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 535 706 kroner. I tillegg krevde kjøper erstatning på 212 638 kroner, blant annet for sakskostnader, takstkostnader og midlertidig bosted. Kravet bygget på tilbud om nytt el-anlegg til 187 500 kroner, tømrerarbeid til 191 956 kroner, rørarbeid til 166 250 kroner og et overslag fra en takstmann på 990 000 kroner. Kjøper mente at skaderisikoen var langt større enn det salgsdokumentene ga inntrykk av, og at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste at det var mangler og viste til de omfattende risikoopplysningene. Det mente også at kravet gikk langt utover det som var nødvendig for å utbedre.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold, og var i tvil på flere punkter.

For det første var det ikke en mangel ved badene og vannrørene. Det var uttrykkelig opplyst at badet i første etasje var gjort som egeninnsats og at tettesjiktet ikke var fornyet. Rapporten advarte dessuten om slike våtrom. Kjøper måtte derfor regne med risiko.

For det andre var el-anlegget en mangel. Rapporten hadde riktignok opplyst TG 3 og manglende samsvarserklæring, men kostnaden var anslått til under 10 000 kroner, og det tonet ned alvoret. De avdekkede feilene var svært alvorlige og krevde umiddelbar utbedring.

For det tredje ble prisavslaget satt lavt. Nemnda mente at kostnaden var usikker, men at tømrerarbeidet for å utbedre anlegget var sannsynliggjort. På grunn av de mange risikoopplysningene og fordi kjøper får nytt el-anlegg, ble det gjort et betydelig fradrag for standardheving og lengre levetid. Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner. Etter fradrag for kjøperens egenandel ble det samlede prisavslaget 40 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Nemnda ga ingen erstatning. Kjøper hadde en boligkjøperforsikring som dekker sakskostnader og takstkostnader, og da er det ikke et økonomisk tap. Kravet om midlertidig bosted var ikke godt nok dokumentert. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en alvorlig feil kan være en mangel selv om rapporten har varslet om den. Samtidig kan risikoopplysninger og fradrag for standardheving gjøre prisavslaget mye lavere enn utbedringskostnaden. Kostnadsanslaget i tilstandsrapporten kan gjøre feilen mindre alvorlig i kjøperens øyne, men det er avviket og faren som avgjør. Kostnader som en egen forsikring dekker, gir heller ikke grunnlag for erstatning.

Kort oppsummert

• En bolig fra 1978 ble solgt som nyoppusset med varierende standard, og etterpå ble el-anlegget kalt farlig.
• Nemnda mente el-anlegget var en mangel, men ikke badene og vannrørene, som var opplyst som risiko.
• Kjøper fikk delvis medhold med 40 000 kroner i samlet prisavslag, og ingen erstatning.