Leilighet fra 1914 solgt som 47 kvm, målte 45: delvis medhold (FinKN 2025-478)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet sentralt på Østlandet, oppført i 1914 og solgt for 4 575 000 kroner. Salgsoppgaven oppga 47 kvm, både som primærrom (rom for daglig opphold) og bruksareal. Tilstandsrapporten la til at skråvegger og vinkler gjorde arealet vanskelig å måle nøyaktig, og at man måtte regne med økt toleranse.

Etter overtakelsen pusset kjøper opp. Han fjernet en vegg mellom kjøkken og stue, og fikk nytt el-anlegg, nytt kjøkken, nytt gulv og gipsplater i taket. Da leiligheten senere ble lagt ut for videresalg, målte en takstmann den til 45 kvm. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 230 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 56 250 kroner til takst og advokat, og forsinkelsesrente. Han mente at leiligheten var 2 kvm mindre enn opplyst, og viste til målinger og bilder.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo. Det mente det ikke var sannsynliggjort at arealet hadde vært feil ved salget. Det pekte på at kjøperens arbeider kunne ha gjort leiligheten mindre, for eksempel ved at vegger var foret ut. Subsidiært mente selskapet at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt en mangel ved at arealet var mindre enn opplyst (§ 3-3). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som forbereder saken for nemnda, mente først at selskapet skulle få medhold. Nemnda kom til motsatt resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ubestridt at leiligheten nå målte 45 kvm, mot 47 kvm ved salget. Den som krever noe, må normalt sannsynliggjøre det, og kjøper hadde dokumentert avviket med kontrollmålinger.

For det andre hadde selskapet hevdet at kjøper hadde foret ut vegger. Det eneste som støttet dette, var en e-post fra takstmannen som laget tilstandsrapporten. Det ble ikke lagt frem bilder eller annet som viste utforing. Kjøper hadde derimot lagt frem en uttalelse fra en annen takstmann og bilder som talte mot.

For det tredje behandler nemnda saker skriftlig og vurderer bevisene etter hva som er mest sannsynlig. Når selskapet ikke kunne underbygge påstanden sin, fant nemnda at kjøper hadde sannsynliggjort feilmålingen.

Beløpet ble utmålt etter den vanlige beregningsmåten. Den tar utgangspunkt i kjøpesummen og oppgitt areal, og gir et avslag på om lag to tredeler av det regnestykket viser. Det ga 133 163 kroner (§ 4-12). Kjøper hadde ikke lagt frem verdivurderinger som kunne begrunne noe annet. Advokatutgiftene ble skjønnsmessig satt til 40 000 kroner, siden ingen av utgiftene var dokumentert (§ 4-14). Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at små avvik i areal kan gi rett til prisavslag, også når tilstandsrapporten advarer om unøyaktige mål. Beløpet blir ofte lavere enn det kjøper krever, fordi nemnda følger en fast beregningsmåte med mindre det er lagt frem konkret dokumentasjon på verditapet.

Saken viser også at bevis teller. Når en oppussing er på tale, er det viktig hvem som kan vise at den ikke har endret arealet, eller at den har gjort det. En påstand uten dokumentasjon veier lite.

Kort oppsummert

• Leilighet solgt som 47 kvm ble senere målt til 45 kvm etter oppussing.
• Nemnda fant ikke nok dokumentasjon for at kjøper selv hadde gjort leiligheten mindre.
• Kjøper fikk delvis medhold: 133 163 kroner i prisavslag og 40 000 kroner til utgifter, mot krav på 230 000 og 56 250 kroner.