Råte ved terrasse og risikoopplysninger om fukt: ikke medhold (FinKN 2025-761)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en enebolig fra 1933, som var 89 år gammel da den ble solgt i 2022. Kjøperen tegnet boligkjøperforsikring i forbindelse med kjøpet. Forsikringen dekker rimelige og nødvendige kostnader til juridisk bistand og dokumentasjon ved krav mot selger, hvis det er sannsynlighetsovervekt for at kjøper har et krav etter avhendingslova (loven om kjøp av bolig).

Tilstandsrapporten var tydelig. Rom under terreng og terrengforhold fikk TG 3, den dårligste graden, med påvist høy fukt, synlig råte i treverk og saltutslag på grunnmur og gulv. Drenering og yttervegger fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det var påregnelig med fukt- og råteskader i treverk som er i direkte kontakt med grunnmuren. Terrassen fikk TG 1.

Boligen ble overtatt 1.8.22. Den 1.11.23 fant kjøperen vann på kjellergulvet. Omtrent seks måneder senere ble det avdekket råte på bunnsvill og stående plank der terrassen var festet. En skaderapport fra 24.5.24 mente skaden høyst sannsynlig skyldtes en utett overgang mellom terrassen og yttervegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde videre juridisk bistand fra sitt eget forsikringsselskap, som hadde solgt henne boligkjøperforsikringen. Hun mente skadene ikke var noe hun kunne forvente, og at de ikke var nevnt i tilstandsrapporten.

Selskapet avslo dekning 19.6.24. Det mente et mangelskrav mot selger ikke ville føre frem, fordi det var gitt omfattende risikoopplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Skaden var påregnelig. Det var gitt omfattende opplysninger om fukt og råte i bygningsdelene ved siden av terrassen, og boligen var gammel. Nemnda har lenge lagt til grunn at en skade som uansett var å vente, ikke er en mangel, også når risikoopplysningen og skaden ikke henger direkte sammen. Det avgjorde ikke at årsaken delvis var en annen enn den som ble opplyst, at skaden var større enn antatt, eller at den var skjult ved salget.

Ingen mangel etter loven. Nemnda fant ikke at et krav etter § 3-2 var prosedabelt (hadde rimelig sjanse for å føre frem i en rettssak). Det var heller ikke holdepunkter for at selger hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

Reklamasjon. Uten at partene hadde tatt det opp, bemerket nemnda at et krav mot selger kunne være tapt fordi kjøper sa fra for sent (§ 4-19). Fristen begynner å løpe når symptomet, her lekkasjen, oppdages. Det gikk over 6 måneder fra vannet ble funnet til skaden ble meldt, og det ble ikke reklamert overfor selger i den tiden. Det er opp til kjøper å avklare saken innen 2-3 måneder, også om årsaken først ble misforstått.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper også bærer risikoen for skader som kan følge av det rapporten advarer mot. Når fukt og råte er beskrevet i nabodelene, er skader i konstruksjonen ved siden av påregnelige, selv om årsaken er en annen.

Den viser også hvor viktig det er å handle raskt. Reklamasjonsfristen regnes fra symptomet oppdages, ikke fra en rapport foreligger. Kjøper mistet også hjelp fra boligkjøperforsikringen fordi kravet ikke var sannsynlig.

Kort oppsummert

• Råte ved terrassen og vann i kjelleren i et hus fra 1933, som ble solgt med TG 3 på rom under terreng.
• Skaden var påregnelig etter de omfattende opplysningene om fukt og råte, og kravet var trolig reklamert for sent.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapets avslag på videre bistand var berettiget.