Skadde avløpsrør i enebolig fra 1963 med TG 2: ikke medhold (FinKN 2026-786)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland, opprinnelig fra 1963 med en stuedel bygget på i 1981. Den ble solgt for 2,7 millioner kroner og overtatt i mai 2024. Salgsoppgaven omtalte den som normalt vedlikeholdt. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdeler mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og badene og våtrommene måtte totalrenoveres (TG 3). De innvendige avløpsrørene fikk mørk TG 2. Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert. Det var ikke behov for utbedring siden anlegget fungerte, men ut fra alderen kunne skader plutselig oppstå. Den sa også at det ville være naturlig å skifte rørene ved oppgradering av våtrom.

Etter overtakelsen ble avløpet tregt. En rørinspeksjon viste en betydelig svank og forskyvning i røret under et rom i kjelleren, og korrosjon i betongrør. Utbedringen ble anslått til 212 375 kroner. Kjøper viste også til at røret var inspisert i selgers eiertid i 2020. Den gangen var årsaken et sanitærbind som satt fast, men rapporten fra da nevnte samme type slitasje og en mulig kollaps av røret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 62 450 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 4 000 kroner i utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger fra 2020, og at rørene ville fått TG 3 hvis rapporten hadde vært vist til takstmannen. Kjøper mente også at formuleringen om brukstid ga inntrykk av at røret hadde lang restlevetid.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at rørene var fra byggeåret og hadde TG 2, og at rapporten advarte om plutselige skader. Selskapet mente at selger hadde fått bekreftet at ingenting måtte gjøres i 2020, og at han ikke hadde hatt problemer siden.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Kjøper nådde altså ikke frem. To forhold veide tyngst.

For det første var risikoen opplyst tydelig. Rørene var gamle, mer enn halve levetiden var brukt, skader kunne oppstå plutselig, og det var opplyst at de naturlig ville bli byttet ved oppussing av våtrom. Våtrommene hadde TG 3 og måtte totalrenoveres.

For det andre spilte det ingen rolle hva selger visste om rørene. Nemnda mente at opplysningene i tilstandsrapporten var så tydelige at en eventuell forsømmelse fra selger ikke kunne ha påvirket avtalen. Kravet om at selger skal ha gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7) falt derfor bort. Kjøper kunne heller ikke vente en bedre stand enn den som var beskrevet (§ 3-2). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at selger kjente til et forhold. For å nå frem må det også vises at kunnskapen kunne ha endret kjøpet. Når tilstandsrapporten allerede advarer om alderen på en bygningsdel og sier at den bør skiftes, er den vurderingen vanskelig å vinne frem med.

Saken viser også at små krav og gamle avløpsrør står svakt. Rapportens formuleringer om brukstid og skader tolkes samlet, ikke etter den mildeste lesningen.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1963 med skadde og forskjøvne avløpsrør, som også var undersøkt i selgers eiertid.
• Kjøper krevde 62 450 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, fordi tilstandsrapporten advarte tydelig om gamle rør.